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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1 【正確答案】 A

　　【試題解析】 城市進(jìn)化理論認(rèn)為，從工業(yè)化社會(huì)到后工業(yè)化社會(huì)，城市的發(fā)展演變可劃分為四大階段：①“絕對集中”階段;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　2 【正確答案】 D

　　【試題解析】 多核心理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。中心商業(yè)區(qū)是最主要的核心，另外還有工業(yè)中心、批發(fā)中心、外圍地區(qū)的零售中心、大學(xué)聚集中心以及近郊的社區(qū)中心等等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　3 【正確答案】 B

　　【試題解析】 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。拆遷租賃房屋時(shí)，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　4 【正確答案】 B

　　【試題解析】 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　5 【正確答案】 B

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　6 【正確答案】 A

　　【試題解析】 租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。對住宅而言，是否提供家具等設(shè)備(如電話、燃?xì)�、熱�?及有無地下室，其租金就大不相同;對辦公樓而言，有無附屬設(shè)施(如停車位)，其租金也相差很多;是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因之一。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　7 【正確答案】 A

　　【試題解析】 單利計(jì)息下，利息按年支付時(shí)，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目第5年的還款總額為：F=P(1+i)=30000/2×(1+7%)=16050(萬元)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

　　8 【正確答案】 D

　　【試題解析】 終值計(jì)算公式為：F=P.(1+i)n，則該公司貸款的本利和為：Fn=500×(D/P，12%，5)=500×1.762=881(萬元)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

　　9 【正確答案】 A

　　【試題解析】 周期利率是指計(jì)息周期實(shí)際計(jì)算利息時(shí)采用的利率，也稱為計(jì)息周期有效利率。當(dāng)計(jì)息周期為年時(shí)，年利率就是周期利率;當(dāng)計(jì)息周期短于一年時(shí)，周期利率i與年利率r之間的關(guān)系為：i=r/n。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

　　10 【正確答案】 B

　　【試題解析】 按復(fù)利計(jì)息時(shí)，名義利率與實(shí)際利率可能存在較大的差別;在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，通常是按計(jì)息期的實(shí)際利率來計(jì)算投資利潤或貸款利息;名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)的年利率。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

　　11 【正確答案】 C

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

　　12 【正確答案】 C

　　【試題解析】 這三個(gè)互斥方案由于效益相同，計(jì)算期不同，可用費(fèi)用年值法進(jìn)行比選，計(jì)算結(jié)果如下：

　　通過計(jì)算比較，方案3的費(fèi)用年值最小，為最優(yōu)方案;方案2的費(fèi)用年值小于方案1，因此方案2優(yōu)于方案1。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　13 【正確答案】 C

　　【試題解析】 總工期作為項(xiàng)目的一個(gè)計(jì)劃目標(biāo)，對項(xiàng)目整個(gè)工期計(jì)劃具有質(zhì)和量的規(guī)定性�？偣て谀繕�(biāo)一般在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定，并在可行性研究階段被分解、細(xì)化、論證或修改，通常項(xiàng)目的計(jì)劃總工期可以被分解為前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、交付使用等主要階段。這幾個(gè)階段的開始或結(jié)束一般是作為項(xiàng)目最主要的里程碑事件(如批準(zhǔn)立項(xiàng)、設(shè)計(jì)完成、現(xiàn)場開工、交付使用等)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

　　14 【正確答案】 D

　　【試題解析】 現(xiàn)金折扣是指客戶如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣方則給予客戶一定的折扣。現(xiàn)金折扣策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時(shí)賣方可降低發(fā)生呆賬的風(fēng)險(xiǎn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　15 【正確答案】 C

　　【試題解析】 低開高走定價(jià)策略多用于期房銷售，是隨著建筑物的成形和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。低開高走定價(jià)策略是新建商品房銷售較常見的定價(jià)策略。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　16 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷的常見形式有：①參加房地產(chǎn)展銷會(huì)、展覽會(huì);②新聞媒介宜傳報(bào)道;③提供各種優(yōu)惠服務(wù);④廣告;⑤開展公益性的社會(huì)活動(dòng);⑥舉辦社交活動(dòng)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　17 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)估價(jià)中，對交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正時(shí)，修正的方法主要有百分率法和差額法。其中，采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格;采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　18 【正確答案】 C

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　19 【正確答案】 A

　　【試題解析】 代管單位在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買一級市場國債;但不得從事國債同購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　20 【正確答案】 D

　　【試題解析】 在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)使用人不一定擁有物業(yè)，但又是真正享受物業(yè)服務(wù)的主體。因此，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。但即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　21 【正確答案】 C

　　【試題解析】 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　22 【正確答案】 D

　　【試題解析】 根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的的不同，一般保險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類。其中，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　23 【正確答案】 C

　　【試題解析】 城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)=3000×5=15000(元)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　24 【正確答案】 D

　　【試題解析】 根據(jù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。則該開發(fā)商應(yīng)納土地增值稅稅額=25×60%-10×35%=11.5(萬元)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　25 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 D項(xiàng)，當(dāng)勞工成本(工資)在特定區(qū)位對工廠配置有利時(shí)，可能使一個(gè)工廠離開或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價(jià)勞動(dòng)力(工資較低)的地區(qū)選址建廠;E項(xiàng)，要使勞工成本在特定區(qū)位對工廠配置有利，前提是在工資率固定、勞動(dòng)力供給充分的條件下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　26 【正確答案】 A,D

　　【試題解析】 《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》要求協(xié)議出讓最低價(jià)依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)擬定：①協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;②有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　　【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　27 【正確答案】 A,B,C,D

　　【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　28 【正確答案】 A,C,E

　　【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　29 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 一份理想的調(diào)查問卷應(yīng)具備的條件有：

　�、僦黝}明確。能達(dá)到市場調(diào)研的目的，問題目的明確，重點(diǎn)突出，沒有可有可無的問題;

　　②結(jié)構(gòu)合理。問題的排列應(yīng)有一定的邏輯順序，符合被調(diào)杏者的思維程序;

　　③通俗易懂。調(diào)查問卷應(yīng)使被調(diào)查者一目了然，并愿意合作、如實(shí)回答;

　　④長度適宜。調(diào)查問卷的長度要適宜，所提出的問題不要過繁、過多，回答問題的時(shí)間不應(yīng)太長，一般以不超過30分鐘為宜。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　30 【正確答案】 B,C,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告作為一種特殊的應(yīng)用文，一般由呈送函件、標(biāo)題、目錄、摘要、正文和附件等部分組成。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　31 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 判別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)為判別標(biāo)準(zhǔn)：①投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小、，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;②投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　32 【正確答案】 B,D,E

　　【試題解析】 在對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)后，要對投資項(xiàng)目作進(jìn)一步不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。主要包括：①盈虧平衡分析，通過此項(xiàng)分析說明項(xiàng)目的安全程度;②敏感性分析，通過此項(xiàng)分析說明影響投資項(xiàng)目的主要不確定因素(如總成本、售價(jià)、貸款利率等)在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度;③概率分析，通過此項(xiàng)分析(如凈現(xiàn)值大于零的概率)說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　33 【正確答案】 A,B,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)雖然因工程和業(yè)主的不同而異，但其基本程序大致相同，其步驟包括：①招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作;②發(fā)出招標(biāo)公告或邀請函;③對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查;④發(fā)售招標(biāo)文件;⑤開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo);⑥簽訂工程承包合同。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

　　34 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過一定的媒體就其開發(fā)的商品房向潛在客戶宣傳，以促進(jìn)商品房銷售的一種間接促銷方式。與一般產(chǎn)品廣告相比，房地產(chǎn)廣告具有的特點(diǎn)有：①地域性強(qiáng);②信息量大;③獨(dú)特性;④時(shí)間性強(qiáng)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　35 【正確答案】 A,D,E

　　【試題解析】 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位五種。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　36 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式主要有以下用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格;②相同類型房地產(chǎn)不同年限價(jià)格之間的換算;③相同類型房地產(chǎn)比較不同年限價(jià)格的高低;④用于市場法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　37 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　38 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 可變利率抵押貨款方式的貸款利率是變化的，與借貸雙方共同接受的公開利率指標(biāo)相掛鉤，貸款利率與市場利率指標(biāo)、附加利率、初始利率、利率調(diào)整周期、利率調(diào)整幅度、月付款額增長限制、本金負(fù)攤還等方面相關(guān)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　39 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則有：①公平合理的原則;②保證償付能力的原則;③費(fèi)率相對穩(wěn)定的原則;④促進(jìn)防災(zāi)防損的原則。E項(xiàng)是在進(jìn)行房屋保險(xiǎn)時(shí)，確定保險(xiǎn)金額要遵循的原則。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　三、案例分析

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　40 【正確答案】 B,D

　　【試題解析】 B項(xiàng)，用最小公倍數(shù)法求得的計(jì)算期過長，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所需的項(xiàng)目壽命期或計(jì)算期的上限，這就降低了所計(jì)算方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的可靠性和真實(shí)性，因此不適合用最小公倍數(shù)法確定共同計(jì)算期;D項(xiàng)，用年值折現(xiàn)法求凈現(xiàn)值時(shí)，共同計(jì)算期的取值大小不會(huì)影響方案比選結(jié)果。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　41 【正確答案】 A

　　【試題解析】 年值折現(xiàn)法是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。這種方法實(shí)際上是年值法的一種變形，隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定，假設(shè)各個(gè)方案均在這個(gè)共同計(jì)算期內(nèi)重復(fù)進(jìn)行，即各備選方案在其計(jì)算期結(jié)束后，均按與其原方案計(jì)算期內(nèi)完全相同的現(xiàn)金流量循環(huán)至共同計(jì)算期結(jié)束。選擇最短的7年為共同計(jì)算期，計(jì)算過程如下：

　　因?yàn)镹PV2>NPV1，所以方案2為最優(yōu)方案。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　42 【正確答案】 B

　　【試題解析】 信用保險(xiǎn)是以信用交易中債務(wù)人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，在債務(wù)人未能如約履行債務(wù)清償而使債權(quán)人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，由保險(xiǎn)人向債權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)保障的一種保險(xiǎn)。本案中房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類為信用保險(xiǎn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　43 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 保險(xiǎn)單是房產(chǎn)保險(xiǎn)人與投保人之間簽訂的正式的保險(xiǎn)合同，是最完整的保險(xiǎn)合同形式。保險(xiǎn)單的內(nèi)容主要涉及保險(xiǎn)標(biāo)的、保險(xiǎn)價(jià)值、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)期間、保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　44 【正確答案】 B,D

　　【試題解析】 重復(fù)保險(xiǎn)是指被投保人對同一保險(xiǎn)標(biāo)的、同一保險(xiǎn)利益、同一保險(xiǎn)事故分別向兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)。重復(fù)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額總和超過實(shí)際價(jià)值的，各保險(xiǎn)人的賠償金額的總和不得超過實(shí)際價(jià)值。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　45 【正確答案】 C

　　【試題解析】 保險(xiǎn)金額即保險(xiǎn)標(biāo)的金額是指當(dāng)事人約定的在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償或給付保險(xiǎn)金的最高限額。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的評估價(jià)值確定。