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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1 【正確答案】 B

　　【試題解析】 級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài);絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租;壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　2 【正確答案】 B

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　3 【正確答案】 A

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　4 【正確答案】 B

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　5 【正確答案】 A

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　6 【正確答案】 A

　　【試題解析】 所有的基本農(nóng)田無論大小都必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收。這主要是為了切實(shí)加強(qiáng)對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)，禁止一般性項(xiàng)目和城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用基本農(nóng)田。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　7 【正確答案】 A

　　【試題解析】 地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門是指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理;縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門，是拆遷的協(xié)管部門，其在拆遷管理中的職責(zé)是保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行;縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　8 【正確答案】 C

　　【試題解析】 《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請(qǐng)人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　9 【正確答案】 A

　　【試題解析】 內(nèi)部次級(jí)資料來源主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告;外部次級(jí)資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分，官方以統(tǒng)計(jì)資料居多，學(xué)術(shù)單位以調(diào)研報(bào)告或論文居多，產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)市場資料居多。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　10 【正確答案】 D

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　11 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種。其中，租賃型房地產(chǎn)投資是投資者獲取房地產(chǎn)的使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　12 【正確答案】 C

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　13 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)投資決策的專業(yè)性特點(diǎn)，要求投資者在經(jīng)營管理過程中，要構(gòu)建一支專業(yè)化程度較高，知識(shí)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)的決策隊(duì)伍，同時(shí)要具有較強(qiáng)的對(duì)企業(yè)內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才的整合能力。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　14 【正確答案】 C

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　15 【正確答案】 D

　　【試題解析】 風(fēng)險(xiǎn)組合是將那些類似的但不會(huì)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)集中起來考慮，例如，房地產(chǎn)投資者分別將資金投入住宅與辦公樓，如果投入住宅的部分遭受損失，而投入辦公樓的部分不但沒有遭受損失，而且獲得較高的收益，則投入力、公樓部分的收益就可以補(bǔ)償投資于住宅遭受的損失。A項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)同避;B項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防;C項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　16 【正確答案】 C

　　【試題解析】 凈年值法是通過計(jì)算各方案凈效益的等額年值(NAV)：進(jìn)行比較，以凈年值較大的方案為優(yōu)。計(jì)算過程如下：通過比較，方案3的凈年值最大，為75.65萬元，是最優(yōu)方案。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　17 【正確答案】 B

　　【試題解析】 工程建設(shè)項(xiàng)目是指在一定的質(zhì)量、時(shí)間和費(fèi)用要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，按照特定的程序完成的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一種類型的工程建設(shè)項(xiàng)目。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

　　18 【正確答案】 B

　　【試題解析】 直接調(diào)整價(jià)格是指房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明的，一般來說，價(jià)格上調(diào)，是說明物有所值，買氣旺盛。直接調(diào)整價(jià)格的途徑有：①調(diào)整基價(jià);②調(diào)整差價(jià)系數(shù)。B項(xiàng)屬于調(diào)整付款方式。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　19 【正確答案】 D

　　【試題解析】 朝向差價(jià)是指同幢樓不同朝向商品房之間的加價(jià)額和減價(jià)額。一般而言，同幢樓的朝向：差價(jià)額代數(shù)和必須為零。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　20 【正確答案】 B

　　【試題解析】 公共關(guān)系本身不是一次或幾次廣告所能概括的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動(dòng)的效果通常也不是立刻見效的，需要一定時(shí)期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　21 【正確答案】 C

　　【試題解析】 由于可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了被估價(jià)房地產(chǎn)或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，以至于即使兩宗完全相同的房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)不同。因此，交易日期修正實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行的修正。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　22 【正確答案】 C

　　【試題解析】 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間，故該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為：40+8=48(年)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　23 【正確答案】 A

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　24 【正確答案】 A

　　【試題解析】 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　25 【正確答案】 B

　　【試題解析】 物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3～5年。

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　26 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人;提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第i人為抵押人，貸款人為抵押權(quán)人。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　27 【正確答案】 D

　　【試題解析】 信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括：①公開、公平進(jìn)行;②有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施;③委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人;④維護(hù)委托人和受益人的最大利益;⑤不得損害國家利益和社會(huì)公共利益。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　28 【正確答案】 C

　　【試題解析】 耕地占用稅具有下列基本特點(diǎn)：①屬于財(cái)產(chǎn)稅;②實(shí)行一次性征收;③以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝�，以人均耕地面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不同的稅額標(biāo)準(zhǔn);④稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)可能不同。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　29 【正確答案】 B

　　【試題解析】 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。則該公司應(yīng)繳納契稅=3000×3%=90(萬元)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　30 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有：①消費(fèi)者愿意購買，即有購買欲望;②消費(fèi)者能夠購買，即有支付能力。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　31 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 C項(xiàng)，對(duì)于永久租期的土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為：。式中，P0為第1年初的地價(jià);R1為第t年末的地租(t=1，2，3，…，n);i為折現(xiàn)率。若每年取得地租額為定值R，并且折現(xiàn)率i不變，則地租與地價(jià)的關(guān)系為：P0=R/i，并不是簡單相加的關(guān)系。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　32 【正確答案】 A,D

　　【試題解析】 評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)組成。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　33 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記是建設(shè)用地使用權(quán)抵押發(fā)生法律效力的必要條件之一。通過建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，可以有效地保護(hù)抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止重復(fù)抵押，保證債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)和債務(wù)人履行債務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　34 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 D項(xiàng)，投射法在具體操作中，一般是向被訪者提供一個(gè)無限制并且模糊的情景，要求其作出反應(yīng)，根據(jù)被訪者的反應(yīng)進(jìn)行判斷;E項(xiàng)，在小組訪談法的準(zhǔn)備過程中要選擇適當(dāng)?shù)谋辉L者人數(shù)，一般不宜超過10人。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　35 【正確答案】 C,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。系統(tǒng)性是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不能局限在投資過程的某個(gè)階段、某個(gè)環(huán)節(jié)中，而是要把投資項(xiàng)目作為一個(gè)完整的系統(tǒng)，去識(shí)別其所具有的全部風(fēng)險(xiǎn);連續(xù)性：是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過程相對(duì)較長，面臨的投資環(huán)境又處于不斷變化之中，風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)和量也在不斷發(fā)生變化，若非連續(xù)性的工作，就很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)投資項(xiàng)目所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn);制度性是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析作為一項(xiàng)科學(xué)的管理活動(dòng)，本身要有組織、有制度。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　36 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 除ABCD四項(xiàng)外，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用還包括：①是下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)�？尚行匝芯繄�(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證;②是項(xiàng)目考核和后評(píng)價(jià)的依據(jù)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　37 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同體系中，施工承包商的主要合同關(guān)系有：①分包合同;②貨物采購合同;③運(yùn)輸合同;④加工合同;⑤租賃合同;⑥勞務(wù)供應(yīng)合同;⑦保險(xiǎn)合同。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

　　38 【正確答案】 B,C

　　【試題解析】 參與代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理機(jī)構(gòu)或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。參與代理人與授權(quán)的獨(dú)立代理人或共同代理人發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。委托人與參與代理人之間沒有直接的關(guān)系，委托人的協(xié)調(diào)工作量取決于具體采用的獨(dú)家代理或者共同代理的形式。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　39 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 新開發(fā)的土地在實(shí)際測算時(shí)，通常分為三個(gè)步驟進(jìn)行：①計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格;②計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格，這是用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率;③計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格，這是將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　40 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 物業(yè)管理招標(biāo)是指由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)中物業(yè)管理服務(wù)的需方是建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人。

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　41 【正確答案】 B,C

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　42 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)保險(xiǎn)就是指在房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　43 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 印花稅的納稅人是在中同境內(nèi)書立、領(lǐng)受《印花稅暫行條例》所列舉的憑證的單位和個(gè)人，具體有立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　三、案例分析

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　44 【正確答案】 A,B,D

　　【試題解析】 獲取土地使用權(quán)的方式有招標(biāo)、拍賣和掛牌。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　45 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，提供抵押品的一方稱為抵押人，貸款方稱為抵押權(quán)人。該公司以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款，公司為抵押人，當(dāng)?shù)劂y行為抵押權(quán)人。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　46 【正確答案】 A

　　【試題解析】 根據(jù)等額還款抵押貸款盼計(jì)算公式a=，已知貸款本金p=5000萬元，貸款月利率i=0.4%(4.8%÷12)，貸款期數(shù)n=15×12=180，則該公司的月還款為

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　47 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 按月等本金還款方式的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月付款也越來越少。