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　　一、單項選擇題

　　1 【正確答案】 A

　　【試題解析】 韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來論證運輸費用對工業(yè)區(qū)位的影響。原料指數(shù)是指需要運輸?shù)南薜匦栽�料總重量和制成品總重量之比，即：原料指�?shù)=限地性原料總重量/制成品總重量。按此公式推算，可得到在工業(yè)生產(chǎn)過程中使用不同種類原料的原料指數(shù)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　2 【正確答案】 B

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　3 【正確答案】 A

　　【試題解析】 建設用地單位持經(jīng)批準的設計任務書或者初步設計、年度基本建設計劃等有關文件和城市規(guī)劃管理機關核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證，按照審批權限向土地管理部門申請建設用地。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　4 【正確答案】 A

　　【試題解析】 在建設用地劃撥程序的審批階段，城市土地管理部門根據(jù)用地申請書等有關文件，依照法定批準權限經(jīng)城市政府審核、批準，向建設用地單位核發(fā)建設用地批準證書。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　5 【正確答案】 A

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　6 【正確答案】 C

　　【試題解析】 A項，劃拔建設用地使用權抵押時，其抵押的金額不應包括土地價格;B項，根據(jù)《城鎮(zhèn)固有土地使朋權出讓和轉讓暫行條例》，領有國有土地使用證的，劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押;D項，凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　7 【正確答案】 C

　　【試題解析】 建設用地使用權出讓的最高年限是指一次出讓簽約的最高年限，由國務院按照土地的不同用途規(guī)定。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　8 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析關于房地產(chǎn)市場的信息和資料，為有關決策者提供科學依據(jù)的活動。決策者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、投資者和政府部門等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調研

　　9 【正確答案】 C

　　【試題解析】 無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，或者是政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理，其決策的關鍵在于把握房地產(chǎn)市場供求關系的變化規(guī)律。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調研

　　10 【正確答案】 B

　　【試題解析】 互斥方案是指選擇其中一個方案，則其他方案就要被排斥的一組方案。該公司目前可用于購買設備的資金為40000元，甲、乙兩設備的初始投資分別為30000元和25000元，因此只能購買一種設備。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

　　11 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在邀請招標中，被邀請參加投標的承包商數(shù)量較少，但為了使之達到充分競爭的目的，一般不應少于三家。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　12 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)銷售的直接渠道是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接將其房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給客戶。房地產(chǎn)銷售的直接渠道的優(yōu)點是：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，可以避免房地產(chǎn)經(jīng)紀機構介入可能造成的短期行為;②產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調整銷售策略。C項屬于房地產(chǎn)銷售間接渠道的優(yōu)點。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　13 【正確答案】 C

　　【試題解析】 常見的房地產(chǎn)廣告預算的內容包括廣告調查費、廣告設計與制作費用、廣告媒體費用和其他費用。其中，廣告媒體費用是指購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段，租用戶外看板等其他媒體的費用，是廣告費用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關鍵因素，約占廣告費用總額的80%。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　14 【正確答案】 A

　　【試題解析】 建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間，建筑物的經(jīng)濟壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。從定義可以看出，自然壽命不小于經(jīng)濟壽命。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　15 【正確答案】 A

　　【試題解析】 成本法的本質是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值，通常把成本法測算出的價值簡稱為積算價格。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　16 【正確答案】 D

　　【試題解析】 假設開發(fā)法是指預測被估價房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將被估價房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　17 【正確答案】 A

　　【試題解析】 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組�；I備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　18 【正確答案】 D

　　【試題解析】 物業(yè)管理招標是指由物業(yè)建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人(即招標人)根據(jù)物業(yè)服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)服務企業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務合同的一種交易行為。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　19 【正確答案】 A

　　【試題解析】 與個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放不同的是，住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　20 【正確答案】 A

　　【試題解析】 耕地占用稅一次性征收，其應納稅額的計算公式為：應納稅額=納稅人實際占用的耕地面積×適用稅額標準。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項選擇題

　　21 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 C項，“孤立國”與外界隔絕，是一天然均質的大平原。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　22 【正確答案】 B,C,D,E

　　【試題解析】 建設用地使用權出讓的方式有四種：①招標;②拍賣;③掛牌;④協(xié)議。《物權法》第一百三十七條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　23 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，確定是否成交的規(guī)定有：

　�、僭趻炫破谙迌戎挥幸粋�競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交;

　�、谠趻炫破谙迌扔袃蓚�或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外;

　�、墼趻炫破谙迌葻o應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　24 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　25 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學模型，對市場發(fā)展趨勢進行數(shù)量分析的預測方法。房地產(chǎn)市場定量預測的方法有：

　�、贂r間序列預測法;

　　②回歸分析預測法;

　�、凼袌鲆蜃油蒲莘�。

　　DE兩項屬于定性預測方法。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調研

　　26 【正確答案】 A,B,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)市場供給是指在某一時期內房地產(chǎn)市場提供的房地產(chǎn)商品總量。房地產(chǎn)市場供給調研主要包括：①房地產(chǎn)市場行情調研;②房地產(chǎn)市場反響調研;③房地產(chǎn)市場競爭者調研。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調研

　　27 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有：

　�、僮匀惶卣�，如山地和河流等;

　�、诮ㄖ�阻礙、高速公路或鐵路;

　�、廴丝诿芏鹊拇笮�;

　�、苷�治區(qū)域，如市區(qū)和郊區(qū)、學校問的區(qū)域;

　�、萼徖镪P系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征;

　�、薨l(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等;

　�、吒偁幮皂椖康膮^(qū)域(競爭項目重新組合的區(qū)域)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調研

　　28 【正確答案】 A,C,E

　　【試題解析】 專家調查法用于房地產(chǎn)投資風險識別的具體步驟為：

　�、贁M定風險因素專家調查表;

　�、谶x擇專家，一般應選擇熟悉房地產(chǎn)行業(yè)和所評估的風險因素、專業(yè)工作年限較長、有預見能力和分析能力，并有一定聲望、客觀公正的專家，同時也可吸收一些相關領域的專家;

　�、奂陌l(fā)風險因素專家調查表反復征詢專家意見，調查方式一般采用通訊法，調查表最后一輪的回收率達到60%以上，調查就算是成功的;

　�、茏珜懻{查報告。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　29 【正確答案】 C,E

　　【試題解析】 C項，目錄一般要編制到三級標題，即章、節(jié)、點;E項，摘要的編寫要言簡意賅，直截了當，字數(shù)不宜過多，必要時還要編寫外文摘要。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

　　30 【正確答案】 A,C,C,D,E

　　【試題解析】 按照項目管理工作任務，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理系統(tǒng)可分為：①成本管理，包括工程估價、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款結算和審核;②工期管理;③質量管理，包括工程質量和管理過程質量等;④現(xiàn)場管理，包括現(xiàn)場人員、材料、設施的組織與管理，場地使用管理及現(xiàn)場安全管理等;⑤組織和信息管理;⑥合同管理，包括招投標的合同策劃、招標工作的準備、招標文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理、索賠管理等;⑦風險管理，包括風險識別、風險評估和風險應對。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　31 【正確答案】 C,D,E

　　【試題解析】 心：哩定價策略是為適應和滿足不同客戶的購買心理而采用的定價策略。根據(jù)不同客戶的消費心理，心理定價策略可以細分為“特價品”定價策略、尾數(shù)定價策略和整數(shù)定價策略。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　32 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 導致經(jīng)濟折舊的不利因素可能是經(jīng)濟岡素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調控措施等)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　33 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的區(qū)別有：

　�、俸贤�主體不同。前期物業(yè)服務合同的甲方是新建住宅的開發(fā)商，乙方是甲方選聘的物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務合同的甲方是業(yè)主委員會(代表業(yè)主大會)，乙方是物業(yè)服務企業(yè);

　　②合同簽訂的時間不同。前期物業(yè)服務合同的簽訂時間在甲方出售住宅前;物業(yè)服務合同的簽訂時間一般應在業(yè)主委員會成立后;

　�、酆贤�的有效期限不同。前期物業(yè)服務合同的有效期限是自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與所選聘的新的物業(yè)服務企業(yè)簽汀物業(yè)服務合同生效時止;物業(yè)服務合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3～5年。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　34 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)抵押貸款市場的參與者包括：貸款機構、借款人、擔保和保險機構、中介服務機構和政府有關機構等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　35 【正確答案】 D,E

　　【試題解析】 根據(jù)保險標的的不同，一般保險可分為財產(chǎn)保險和人身保險兩大類：前者包括財產(chǎn)損失保險、責任保險、信用保險和保證保險;后者包括人壽保險、人身意外傷害保險和健康保險。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　三、案例分析

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　36 【正確答案】 C

　　【試題解析】 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時應符合的前提條件是：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　37 【正確答案】 C

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　38 【正確答案】 A

　　【試題解析】 建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的建設用地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　39 【正確答案】 B

　　【試題解析】 建設用地使用權出讓年限的長短，由國務院按照土地的不同用途規(guī)定，分別為：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　40 【正確答案】 A