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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1 【正確答案】 C

　　【試題解析】 根據(jù)杜能理論的假設(shè)，在一定時(shí)期內(nèi)，“孤立國(guó)”各種農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)是固定的，即V是個(gè)常數(shù)，杜能還假定，“孤立國(guó)”各地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件完全相同，所以各地生產(chǎn)同一農(nóng)產(chǎn)品的成本也是固定的，即E也是個(gè)常數(shù)，因此，V與E之差也是常數(shù)，故P=V-(E+T)可改寫成：P+T=V-E=K。式中，K表示常數(shù);P為最大利潤(rùn);T為農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用。因此可得到利潤(rùn)加運(yùn)費(fèi)等于一個(gè)常數(shù)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　2 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在均質(zhì)平原上，由于新的中心地廠商的不斷自由進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果使各廠商經(jīng)營(yíng)某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門檻范圍為止。這樣，就使某類商品的供給在均質(zhì)平原上最終達(dá)到飽和狀態(tài)，而每個(gè)中心地的市場(chǎng)區(qū)都成為圓形，且彼此相切。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　3 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的具體表現(xiàn)。房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要包括：

　�、僬{(diào)研消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類;

　�、谙�費(fèi)者對(duì)房屋區(qū)位、質(zhì)量、功能、價(jià)格等的要求;

　�、巯�費(fèi)者對(duì)某企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象;

　�、芊康禺a(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況等。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　4 【正確答案】 A

　　【試題解析】 投射法來(lái)源于臨床心理學(xué)，目的是分析隱藏在被訪者直接反應(yīng)后的真實(shí)心理反應(yīng)，以此來(lái)判斷被訪者的真實(shí)態(tài)度、感受和動(dòng)機(jī)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　5 【正確答案】 B

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　6 【正確答案】 C

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　7 【正確答案】 A

　　【試題解析】 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系不同，商品房銷售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。其中，獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。委托人和代理人之間是單一的委托和代理關(guān)系，委托人與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　8 【正確答案】 A

　　【試題解析】 根據(jù)成本加成定價(jià)法的公式：商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)，則該房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均售價(jià)為：[(60+450+20+30)×10000÷5000]×(1+10%)÷(1-6%)≈1311(元/平方米)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　9 【正確答案】 B

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展活動(dòng)推廣的常見類型有：①樓盤慶典;②社會(huì)公益活動(dòng);③社區(qū)內(nèi)活動(dòng);④贊助性活動(dòng)，如贊助音樂會(huì)、模特表演等。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　10 【正確答案】 A

　　【試題解析】 為減少估價(jià)誤差，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講選取的可比實(shí)例越多越好，但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到;二是后續(xù)處理的工作量大，所以一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　11 【正確答案】 A

　　【試題解析】 物質(zhì)折舊包括：①自然經(jīng)過的老化，主要是隨著時(shí)間的流逝由自然力作用引起的;②正常使用的磨損，是由人工使用引起的;③意外破壞的損毀，主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的;④延遲維修的損壞殘存，主要是南于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或者修理不夠及時(shí)所引起的。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　12 【正確答案】 B

　　【試題解析】 對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開發(fā)期分為前期和建造期。前期是指從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間;建造期是指從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工驗(yàn)收合格的這段時(shí)間。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　13 【正確答案】 D

　　【試題解析】 前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是新建住宅的開發(fā)商，乙方是甲方選聘的物業(yè)管理公司。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的委托人是房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　14 【正確答案】 D

　　【試題解析】 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國(guó)內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　15 【正確答案】 C

　　【試題解析】 證券化是將抵押債權(quán)進(jìn)行小額分割，以有價(jià)證券的形式，通過資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，降低長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)規(guī)模占銀行信貸資產(chǎn)總量的比重，減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，證券化是規(guī)避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，也是房地產(chǎn)金融的一個(gè)重要特點(diǎn)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　16 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)證券化是將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化;房地產(chǎn)證券化使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系，由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為以有價(jià)證券為載體的債權(quán)關(guān)系。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　17 【正確答案】 B,C

　　【試題解析】 生產(chǎn)集聚對(duì)工業(yè)效益的影響方式有：①由工廠企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大帶來(lái)的;②同一工業(yè)部門中，企業(yè)問的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。ADE三項(xiàng)是生產(chǎn)集聚對(duì)工業(yè)效益產(chǎn)生的影響。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　18 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 B項(xiàng)，拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　19 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　20 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 被征地農(nóng)民的主要安置方式除ABCD四項(xiàng)外，還有重新?lián)駱I(yè)安置和人股分紅安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　21 【正確答案】 A,D,E

　　【試題解析】 在拆遷過程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償;對(duì)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償;拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不給予補(bǔ)償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　22 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 選擇貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償?shù)�，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)，該費(fèi)用包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等。因征收房屋需要過渡的，應(yīng)當(dāng)給予過渡補(bǔ)助費(fèi);因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。征收個(gè)人住宅的，對(duì)住房困難的低收入家庭，應(yīng)當(dāng)給予安置補(bǔ)助費(fèi)或者提供廉租住房保障。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

　　23 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 我國(guó)土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。根據(jù)使用權(quán)與所有權(quán)相對(duì)分離的原則，城鄉(xiāng)各類建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地使用權(quán)主要采取的方式有：

　�、僬魇占�體土地;

　　②劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán);

　�、鄢鲎寚�(guó)有建設(shè)用地使用權(quán);

　　④國(guó)有土地租賃;

　�、輫�(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng);

　�、迖�(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;

　�、呒�體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　24 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 土地使用者通過各種方式依法取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)，可以出租的條件有：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;④依法同土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交了出讓金。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　25 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的。②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的;③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的;④經(jīng)縣級(jí)以卜^人民政府批準(zhǔn)同原籍落戶后，農(nóng)村卻無(wú)住房的：包括批準(zhǔn)同鄉(xiāng)定居的職工、離退休十部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等非農(nóng)業(yè)人口;⑤縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　26 【正確答案】 B,C,E

　　【試題解析】 AD兩項(xiàng)屬于房地產(chǎn)供給市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　27 【正確答案】 B,D,E

　　【試題解析】 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)效益分析，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析可用于財(cái)務(wù)效益分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　28 【正確答案】 A,B,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作很重要，直接影響著中標(biāo)與否。投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作主要包括的內(nèi)容有：①收集招標(biāo)信息和資料。投標(biāo)首先應(yīng)尋找投標(biāo)目標(biāo)，獲取招標(biāo)信息的關(guān)鍵在于及時(shí)準(zhǔn)確;②投標(biāo)可行性分析;③組成投標(biāo)小組。CE兩項(xiàng)屬于招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

　　29 【正確答案】 A,B,C,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法主要有：①成本導(dǎo)向定價(jià)法，具體包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法;②需求導(dǎo)向定價(jià)法，又稱顧客感受定價(jià)法;③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法，可以細(xì)分為隨行就市定價(jià)法和主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法;④比較定價(jià)法。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　30 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)廣告媒體可分為：①報(bào)紙廣告;②雜志廣告;③直接函件廣告(傳真、郵件等);④廣播廣告;⑤電視廣告;⑥戶外廣告;⑦網(wǎng)絡(luò)廣告等。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　31 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開發(fā)期分為前期和建造期。前期是指從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間;建造期是指從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工驗(yàn)收合格的這段時(shí)間。經(jīng)營(yíng)期可根據(jù)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而具體化。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　32 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 投資風(fēng)險(xiǎn)越大，要求的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償也越高。房地產(chǎn)具有一定風(fēng)險(xiǎn)性，投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資。因此房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償通常較高。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　33 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 C項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)資金節(jié)余或不足，均由業(yè)主承擔(dān)，無(wú)需物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　34 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 債券是由中央或地方政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等機(jī)構(gòu)向禮會(huì)公眾籌措資金而面向投資者發(fā)行的按一定的利率支付利息并按約定的條件償還本金的有價(jià)證券，它址一種表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的憑證。債券上一般均載有發(fā)行單位、面額、利率、償還期限等內(nèi)容。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　35 【正確答案】 A,B,E

　　【試題解析】 房屋保險(xiǎn)關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)包括交納保險(xiǎn)費(fèi)、救護(hù)有險(xiǎn)情的房屋，以及發(fā)生意外事故時(shí)，向保險(xiǎn)人報(bào)告等。被保險(xiǎn)房屋發(fā)生事故而遭受損失時(shí)，經(jīng)鑒定，保險(xiǎn)人應(yīng)予以賠償，其范圍包括實(shí)際損失和施救費(fèi)用等。D項(xiàng)是投保人的權(quán)利。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　三、案例分析

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　36 【正確答案】 D

　　【試題解析】 該工程續(xù)建完成后的總價(jià)值

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　37 【正確答案】 C

　　【試題解析】 銷售稅費(fèi)總額=3403.80×8%=272.30(萬(wàn)元)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　38 【正確答案】 A

　　【試題解析】 續(xù)建的總費(fèi)用為：購(gòu)買該在建工程的稅費(fèi)總額為：V×3%=0.03V(萬(wàn)元);而在建工程總價(jià)V=3403.80-1561.32-272.30-0.03V;則V=1524.45(萬(wàn)元)，在建工程稅費(fèi)總額=1524.45×3%=45.73(萬(wàn)元)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　39 【正確答案】 B

　　【試題解析】 在建工程單價(jià)=1524.45÷1.24=1229.40(元/平方米)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)