第一章　房地產(chǎn)估價(jià)概論

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)不包括下列(　)。

　　A、由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成

　　B、提供的是專業(yè)意見

　　C、具有參考性

　　D、實(shí)行有償服務(wù)

　　2、下列有關(guān)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念，表述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、接受估價(jià)委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)當(dāng)事人

　　B、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等被稱為估價(jià)基本事項(xiàng)

　　C、房地產(chǎn)估價(jià)的“分析”是“判斷”和“測算”的基礎(chǔ)

　　D、房地產(chǎn)估價(jià)的“判斷”是“測算”的基礎(chǔ)

　　3、下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價(jià)”和“評(píng)估”的異同，表述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

　　B、相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測算和判斷活動(dòng)而言，評(píng)估的含義更加精準(zhǔn)、明確

　　C、房地產(chǎn)評(píng)估可以包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估等

　　D、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評(píng)估的基礎(chǔ)上

　　4、用成本法測算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房價(jià)，在各單元、朝向之間進(jìn)行分配，屬于(　)業(yè)務(wù)。

　　A、價(jià)值分配

　　B、提升評(píng)估

　　C、價(jià)值減損評(píng)估

　　D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

　　5、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是(　)。

　　A、改變房產(chǎn)用途評(píng)估

　　B、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

　　C、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

　　D、城市房屋征收中的停業(yè)損失評(píng)估

　　6、評(píng)估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

　　A、價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)

　　B、價(jià)值分配

　　C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

　　D、價(jià)值減損評(píng)估

　　7、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是(　)。

　　A、為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

　　B、為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

　　C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

　　D、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)，是評(píng)估房地產(chǎn)的(　)。

　　A、價(jià)值

　　B、價(jià)格

　　C、成本

　　D、造價(jià)

　　9、在評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是(　)。

　　A、模擬房地產(chǎn)市場定價(jià)

　　B、模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)

　　C、以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

　　D、從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷

　　10、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的表述正確的是(　)。

　　A、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

　　B、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。因此，對(duì)于咨詢性或參考性的估價(jià)專業(yè)意見，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

　　C、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。但對(duì)于鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專業(yè)意見，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任

　　D、對(duì)于咨詢性或參考性的估價(jià)專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專業(yè)意見，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任

　　11、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處(　)的罰款。

　　A、1萬元以上3萬元以下

　　B、3萬元以上5萬元以下

　　C、5萬元以上10萬元以下

　　D、5萬元以上20萬元以下

　　12、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的訴訟中，評(píng)估價(jià)值超過了誤差范圍，即被認(rèn)定為“專業(yè)疏忽”，該誤差的最大范圍是(　)。

　　A、±5%

　　B、±10%

　　C、±15%

　　D、±20%

　　13、下列(　)不屬于鑒證性估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的原則。

　　A、獨(dú)立

　　B、客觀

　　C、公正

　　D、牟利

　　14、(　)一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格。

　　A、實(shí)際成交價(jià)格

　　B、評(píng)估價(jià)值

　　C、評(píng)估價(jià)格

　　D、真實(shí)價(jià)值

　　15、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差

　　B、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差

　　C、不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

　　D、可通過嚴(yán)格履行估價(jià)程序來減小估價(jià)誤差

　　16、從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是(　)。

　　A、估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)格

　　B、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

　　C、估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

　　D、合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

　　17、經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“完全市場”需要同時(shí)具備若干條件，下列選項(xiàng)中，屬于“完全市場”必須具體條件的是(　)。

　　A、商品質(zhì)量參差不齊，方便實(shí)現(xiàn)商品篩選

　　B、就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的

　　C、銷售者需要實(shí)現(xiàn)總效用最大化

　　D、商品可以轉(zhuǎn)讓，且具有不可移動(dòng)性

　　18、下列選項(xiàng)中，通常情況下房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括(　)。

　　A、抵押價(jià)值評(píng)估

　　B、貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)

　　C、抵押率測算

　　D、為抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示

　　19、財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的(　)。

　　A、再次抵押估價(jià)

　　B、抵押期間估價(jià)

　　C、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)

　　D、續(xù)貸抵押估價(jià)

　　20、甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是(　)。

　　A、不超過100萬元

　　B、不超過80萬元

　　C、不超過20萬元

　　D、在20～80萬元

　　21、除了城鎮(zhèn)土地使用稅和(　)因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。。

　　A、契稅

　　B、財(cái)產(chǎn)稅

　　C、不動(dòng)產(chǎn)稅

　　D、耕地占用稅

　　22、下面關(guān)于征收征用房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)恼f法中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)征用后被損毀，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償

　　B、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不需要評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值

　　C、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)該提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋

　　D、房地產(chǎn)征收征用中，需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金

　　23、下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)損害賠償類型的是(　)。

　　A、因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產(chǎn)價(jià)值減損

　　B、因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照等，造成臨近房地產(chǎn)價(jià)值減損

　　C、因錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　D、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策變化，導(dǎo)致所有權(quán)人推遲轉(zhuǎn)讓方案的損失

　　24、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

　　A、49627

　　B、57647

　　C、65548

　　D、65920

　　25、在投保時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是(　)。

　　A、確定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額

　　B、確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額

　　C、確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

　　D、確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

　　26、下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、在掛牌出讓中，競買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)

　　B、在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)

　　C、在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)

　　D、在協(xié)議出讓中，土地使用者需要確定自己的最低出價(jià)

　　27、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，表述正確的是(　)。

　　A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)

　　B、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時(shí)間的制約

　　C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)

　　D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)

　　28、下列選項(xiàng)中，不屬于對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要的是(　)。

　　A、辦理出國移民提供財(cái)產(chǎn)證明的需要

　　B、對(duì)被征收房屋價(jià)值有異議，從而要求復(fù)核評(píng)估

　　C、為房地產(chǎn)投資估算提供參考依據(jù)

　　D、對(duì)工程建設(shè)過程提供措施項(xiàng)目成本控制

　　29、估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，其中(　)是估價(jià)主體。

　　A、估價(jià)報(bào)告的使用者

　　B、估價(jià)服務(wù)的需求者

　　C、估價(jià)委托人

　　D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　30、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

　　A、估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B、估價(jià)師

　　C、估價(jià)報(bào)告使用者

　　D、估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要

　　31、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由(　)決定的。

　　A、估價(jià)委托人

　　B、估價(jià)師

　　C、估價(jià)目的

　　D、估價(jià)對(duì)象

　　32、關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是(　)。

　　A、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

　　B、得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后

　　C、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行

　　D、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

　　33、在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)(　)來選取。

　　A、估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則

　　B、價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果

　　C、估價(jià)程序和估價(jià)方法

　　D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象

　　34、下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中，正確的是(　)。

　　A、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來選取

　　B、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得指定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　C、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　D、不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同

　　35、根據(jù)通常的房地產(chǎn)估價(jià)途徑，產(chǎn)生了三種基本的房地產(chǎn)估價(jià)方法，下列不屬于基本估價(jià)方法的是(　)。

　　A、假設(shè)開發(fā)法

　　B、比較法

　　C、收益法

　　D、成本法

　　36、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)

　　B、承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)

　　C、聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

　　D、利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)

　　37、明確房地產(chǎn)估價(jià)成為國家的法定制度的法律文件是(　)。

　　A、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》

　　B、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　C、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

　　D、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》

　　38、2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了(　)，成為其全權(quán)會(huì)員。

　　A、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)

　　B、國際測量師聯(lián)合會(huì)

　　C、國際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)

　　D、美國估價(jià)學(xué)會(huì)

　　39、下列有關(guān)中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)，表述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同

　　B、土地和房屋的所有制不同

　　C、行政管理不到位

　　D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范