答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。參見(jiàn)教材P302。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P306。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P307～310。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為60-10=50(年)。參見(jiàn)教材P311。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。參見(jiàn)教材P298。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。參見(jiàn)教材P311～313。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　開(kāi)發(fā)完成后的地價(jià)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。參見(jiàn)教材P285。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。參見(jiàn)教材P286。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　該類(lèi)房地產(chǎn)的重置價(jià)格=1800×1000=180(萬(wàn)元)，該類(lèi)房地產(chǎn)建筑物的實(shí)際價(jià)值=2500×1000-2000×500=150(萬(wàn)元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。參見(jiàn)教材P287。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　單位比較法的實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。參見(jiàn)教材P291。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】

　　求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取。參見(jiàn)教材P289。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　功能折舊可分為：功能缺乏折舊;功能落后折舊;功能過(guò)剩折舊。參見(jiàn)教材P297。

　　3、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。參見(jiàn)教材P296。

　　4、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：自然經(jīng)過(guò)的老化;正常使用的磨損;意外破壞的損毀;延遲維修的損壞殘存。參見(jiàn)教材P296～297。

　　5、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。參見(jiàn)教材P298。

　　6、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。參見(jiàn)教材P277～278。

　　7、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】

　　價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。參見(jiàn)教材P273。

　　8、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。參見(jiàn)教材P291。

　　9、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。參見(jiàn)教材P272。

　　10、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　“取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費(fèi)”是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的一項(xiàng)。參見(jiàn)教材P278～279。

　　11、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所獲得的平均利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P283。

　　12、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。參見(jiàn)教材P283。

　　13、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要的。B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。E土地重新構(gòu)建價(jià)格，應(yīng)該按照該地塊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定價(jià)值確定其土地使用權(quán)價(jià)格。參見(jiàn)教材P288。