答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。參見教材P302。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(萬元)。參見教材P306。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(萬元)。參見教材P307～310。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　在估價時點建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為60-10=50(年)。參見教材P311。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。參見教材P298。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。參見教材P311～313。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　開發(fā)完成后的地價=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息 +銷售稅費+開發(fā)利潤=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。參見教材P285。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。參見教材P286。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　該類房地產(chǎn)的重置價格=1800×1000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實際價值=2500×1000-2000×500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。參見教材P287。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　單位比較法的實質(zhì)是比較法。即修正：將實際不正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為估價時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。參見教材P291。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價修正法等求取。參見教材P289。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　功能折舊可分為：功能缺乏折舊;功能落后折舊;功能過剩折舊。參見教材P297。

　　3、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。參見教材P296。

　　4、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：自然經(jīng)過的老化;正常使用的磨損;意外破壞的損毀;延遲維修的損壞殘存。參見教材P296～297。

　　5、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。參見教材P298。

　　6、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收補償費用、相關(guān)費用、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。參見教材P277～278。

　　7、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】

　　價格等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。參見教材P273。

　　8、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。參見教材P291。

　　9、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。參見教材P272。

　　10、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　“取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費”是房地產(chǎn)價格構(gòu)成的一項。參見教材P278～279。

　　11、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的平均利潤。開發(fā)利潤是所得稅前的利潤。參見教材P283。

　　12、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　投資利潤率的計算基數(shù)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用。參見教材P283。

　　13、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　A錯在實際兩個字，應(yīng)該是必要的。B賬面價值是基于歷史成本的余值。E土地重新構(gòu)建價格，應(yīng)該按照該地塊在估價時點的剩余年限確定價值確定其土地使用權(quán)價格。參見教材P288。