四、計算題 (共 2 題，第小題 10 分)

　　1、某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：

　　1、該家庭能購買此房的最高總價是多少?

　　2、若第5年末銀行貸款利率上調為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?提供

　　3、如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年?(8分)

　　2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規(guī)定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。

　　1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?

　　2、據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產的總價是多少?