第五章　比較法及其運用

　　一、單項選擇題

　　1、比較法的理論依據(jù)是(　)。

　　A、規(guī)模經(jīng)濟原理

　　B、均衡原理

　　C、替代原理

　　D、預(yù)期原理

　　2、關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的是(　)。

　　A、同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價

　　B、盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實例作可比實例

　　C、掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考

　　D、需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理

　　3、在比較法應(yīng)用中，需要將急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格，此屬于(　)。

　　A、建立比較基礎(chǔ)

　　B、交易情況修正

　　C、市場狀況修正

　　D、房地產(chǎn)狀況修正

　　4、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是(　)。

　　A、同處于一個領(lǐng)域

　　B、同處在同一供求范圍內(nèi)

　　C、同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

　　D、同處于公平競爭的地區(qū)

　　5、評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是(　)。

交易實例	建筑面積（m2）	用途	價格（元/m2）	成交日期	區(qū)位	交易情況
甲	120	居住	12000	2014.9	不同供需圈	正常交易
乙	105	居住	18000	2014.5	同一供需圈	正常交易
丙	120	辦公	15000	2014.8	同一供需圈	正常交易
丁	115	旅館	10000	2014.9	同一供需圈	正常交易

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、丁

　　6、下列有關(guān)“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖?　)。

　　A、兩者區(qū)位相近

　　B、兩者用途相近

　　C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同

　　D、兩者檔次相當(dāng)

　　7、某宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為90萬元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是12%，則在成交日期一次付清的價格為(　)萬元。

　　A、71.56

　　B、77.44

　　C、80.15

　　D、82.37

　　8、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分三期支付，首付30萬，剩余兩期各于第一年末、第二年末支付35萬元。交易稅費均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付最后一筆余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

　　A、87.05

　　B、95.85

　　C、100.57

　　D、101.29

　　9、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為(　) 元/m2。

　　A、22909.12

　　B、23264.06

　　C、23441.35

　　D、23086.69

　　10、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是(　)。

　　A、增值稅

　　B、契稅

　　C、教育費附加

　　D、土地增值稅

　　11、某可比實例賣方應(yīng)繳納的稅費由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會(　)。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、不變

　　D、無法確定

　　12、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為(　)元/m2。

　　A、2385

　　B、2393

　　C、2955

　　D、2964

　　13、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方實際得到金額為2500元/ m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費;買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于(　)元/m2。

　　A、2427

　　B、2500

　　C、2575

　　D、2632

　　14、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為(　)。

　　A、103.26%

　　B、105.43%

　　C、112.06%

　　D、114.42%

　　15、在建立比較基礎(chǔ)中，如果先按照原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用(　)的匯率進(jìn)行換算。

　　A、成交日期

　　B、價值時點

　　C、估價作業(yè)日期

　　D、估價委托日

　　16、在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計價單位工作內(nèi)涵的是(　)。

　　A、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)

　　B、統(tǒng)一價格表示單位

　　C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位

　　17、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓�共部分建筑面積為9m2，按建筑面積計算的價格為3295元/ m2，該套住宅按套內(nèi)建筑面積計算的價格為(　)元/ m2。

　　A、3000

　　B、3277

　　C、3500

　　D、3599

　　18、某套住宅總價200萬元，套內(nèi)建筑面積135m2，套內(nèi)墻體面積30m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價格為(　)元。

　　A、12120

　　B、12500

　　C、13300

　　D、14810

　　19、某套住宅建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為93m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價格為(　)元/ m2。

　　A、8000

　　B、9300

　　C、9750

　　D、10000

　　20、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為(　)元/m2。

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　21、交易情況修正的方法不包括(　)。

　　A、總價修正

　　B、單價修正

　　C、分離修正

　　D、百分比修正

　　22、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米)，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價格為(　)元/平方米。

　　A、7020

　　B、8909

　　C、7380

　　D、8580

　　23、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以(　)為基準(zhǔn)來確定。

　　A、成交價格

　　B、賬面價格

　　C、正常價格

　　D、期望價格

　　24、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是(　)。

　　A、所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化

　　B、國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策

　　C、國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

　　D、對可比實例進(jìn)行了裝修改造

　　25、為評估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的市場價格，選取的可比實例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3%，對該可比實例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價格為(　)元/m2。

　　A、3673.20

　　B、3673.68

　　C、3790.43

　　D、3790.93

　　26、某宗房地產(chǎn)2017年2月25日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=6.88元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均比上月遞減0.5%，則其2017年10月25日的價格為(　)元人民幣。2017年10月25日的匯率為1美元=6.63元人民幣。

　　A、6338

　　B、6369

　　C、6577

　　D、6610

　　27、評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價格為13500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場狀況調(diào)整后可比實例的比較價格為(　)元/平方米。

　　A、16171.27

　　B、15742.17

　　C、15776.47

　　D、16333.38

　　28、某城市商品住宅，2016年9月的市場價格為39100 元/m2， 2017年6月的市場價格為44800元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2016年9月至2017年6月，該城市商品住宅房地產(chǎn)市場價格的平均環(huán)比月上漲率為(　)。

　　A、1.07%

　　B、1.41%

　　C、1.52%

　　D、1.55%

　　29、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為(　)美元/m2，(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.65元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.40元人民幣)。

　　A、1450

　　B、1496

　　C、1540

　　D、1659

　　30、為評估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進(jìn)行處理后的單價為(　)元/m2。

　　A、3868.92

　　B、4000.00

　　C、4072.54

　　D、4286.89

　　31、某房地產(chǎn)2017年6月1日的市場價格為13800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2017年10月1日，已知該類房地產(chǎn)2017年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2017年1月1日為100)則2017年10月1日的市場價格為(　)元/m2。

　　A、13586.73

　　B、13623.88

　　C、13648.77

　　D、19336.56

　　32、某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為(　)元/m2。

　　A、5110.51

　　B、5307.26

　　C、5548.37

　　D、5638.13

　　33、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括(　)。

　　A、區(qū)位狀況調(diào)整

　　B、實物狀況調(diào)整

　　C、權(quán)益狀況調(diào)整

　　D、收益狀況調(diào)整

　　34、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

　　A、100/101

　　B、100/100

　　C、100/99

　　D、100/98

　　35、為評估某住宅2011年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2011年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2011年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進(jìn)行校正，調(diào)整得到的價格最接近于(　)元/m2。

　　A、3790

　　B、4238

　　C、4658

　　D、4663

　　36、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是(　) 元/m2。

　　A、-100

　　B、-50

　　C、50

　　D、100