第一章　房地產(chǎn)估價概論

　　一、單項選擇題

　　1、與非專業(yè)房地產(chǎn)估價相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價具有的特點不包括下列(　)。

　　A、由專業(yè)估價機(jī)構(gòu)和估價人員完成

　　B、提供的是專業(yè)意見

　　C、具有參考性

　　D、實行有償服務(wù)

　　2、下列有關(guān)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念，表述錯誤的是(　)。

　　A、接受估價委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是估價當(dāng)事人

　　B、估價目的、估價對象、價值時點等被稱為估價基本事項

　　C、房地產(chǎn)估價的“分析”是“判斷”和“測算”的基礎(chǔ)

　　D、房地產(chǎn)估價的“判斷”是“測算”的基礎(chǔ)

　　3、下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價”和“評估”的異同，表述錯誤的是(　)。

　　A、一般情況下，估價和評估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

　　B、相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準(zhǔn)、明確

　　C、房地產(chǎn)評估可以包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估等

　　D、房地產(chǎn)估價應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評估的基礎(chǔ)上

　　4、用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各單元、朝向之間進(jìn)行分配，屬于(　)業(yè)務(wù)。

　　A、價值分配

　　B、提升評估

　　C、價值減損評估

　　D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估

　　5、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)房地產(chǎn)價值或價格評估業(yè)務(wù)范疇的是(　)。

　　A、改變房產(chǎn)用途評估

　　B、房地產(chǎn)投資價值評估

　　C、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估

　　D、城市房屋征收中的停業(yè)損失評估

　　6、評估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

　　A、價值評估業(yè)務(wù)

　　B、價值分配

　　C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估

　　D、價值減損評估

　　7、下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是(　)。

　　A、為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

　　B、為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

　　C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

　　D、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

　　8、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，是評估房地產(chǎn)的(　)。

　　A、價值

　　B、價格

　　C、成本

　　D、造價

　　9、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是(　)。

　　A、模擬房地產(chǎn)市場定價

　　B、模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價

　　C、以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

　　D、從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷

　　10、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價的表述正確的是(　)。

　　A、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

　　B、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

　　C、估價是提供價值意見而不是作價格保證。但對于鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任

　　D、對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任

　　11、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房地產(chǎn)估價評估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)并處(　)的罰款。

　　A、1萬元以上3萬元以下

　　B、3萬元以上5萬元以下

　　C、5萬元以上10萬元以下

　　D、5萬元以上20萬元以下

　　12、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，評估價值超過了誤差范圍，即被認(rèn)定為“專業(yè)疏忽”，該誤差的最大范圍是(　)。

　　A、±5%

　　B、±10%

　　C、±15%

　　D、±20%

　　13、下列(　)不屬于鑒證性估價應(yīng)當(dāng)遵循的原則。

　　A、獨立

　　B、客觀

　　C、公正

　　D、牟利

　　14、(　)一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價格。

　　A、實際成交價格

　　B、評估價值

　　C、評估價格

　　D、真實價值

　　15、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)估價難免會有誤差

　　B、房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差

　　C、不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)

　　D、可通過嚴(yán)格履行估價程序來減小估價誤差

　　16、從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是(　)。

　　A、估價對象的真實價格

　　B、估價對象的實際成交價格

　　C、估價對象的重置價格

　　D、合格估價師的重新估價結(jié)果

　　17、經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“完全市場”需要同時具備若干條件，下列選項中，屬于“完全市場”必須具體條件的是(　)。

　　A、商品質(zhì)量參差不齊，方便實現(xiàn)商品篩選

　　B、就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的

　　C、銷售者需要實現(xiàn)總效用最大化

　　D、商品可以轉(zhuǎn)讓，且具有不可移動性

　　18、下列選項中，通常情況下房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括(　)。

　　A、抵押價值評估

　　B、貸款項目評價

　　C、抵押率測算

　　D、為抵押權(quán)人提供風(fēng)險提示

　　19、財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的(　)。

　　A、再次抵押估價

　　B、抵押期間估價

　　C、抵押房地產(chǎn)處置估價

　　D、續(xù)貸抵押估價

　　20、甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是(　)。

　　A、不超過100萬元

　　B、不超過80萬元

　　C、不超過20萬元

　　D、在20～80萬元

　　21、除了城鎮(zhèn)土地使用稅和(　)因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。。

　　A、契稅

　　B、財產(chǎn)稅

　　C、不動產(chǎn)稅

　　D、耕地占用稅

　　22、下面關(guān)于征收征用房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)恼f法中，錯誤的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)征用后被損毀，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價值之差的補(bǔ)償

　　B、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不需要評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值

　　C、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)該提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋

　　D、房地產(chǎn)征收征用中，需要評估房地產(chǎn)價值和租金

　　23、下列選項中，不屬于房地產(chǎn)損害賠償類型的是(　)。

　　A、因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產(chǎn)價值減損

　　B、因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照等，造成臨近房地產(chǎn)價值減損

　　C、因錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　D、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策變化，導(dǎo)致所有權(quán)人推遲轉(zhuǎn)讓方案的損失

　　24、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

　　A、49627

　　B、57647

　　C、65548

　　D、65920

　　25、在投保時，房地產(chǎn)保險產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價的需求是(　)。

　　A、確定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額

　　B、確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

　　C、確定保險事故發(fā)生后的保險標(biāo)的的價值

　　D、確定保險期間保險標(biāo)的的價值

　　26、下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法，錯誤的是(　)。

　　A、在掛牌出讓中，競買人需要確定自己的最高報價

　　B、在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價

　　C、在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價

　　D、在協(xié)議出讓中，土地使用者需要確定自己的最低出價

　　27、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)估價的需要，表述正確的是(　)。

　　A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價

　　B、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時間的制約

　　C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價

　　D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)

　　28、下列選項中，不屬于對房地產(chǎn)估價的需要的是(　)。

　　A、辦理出國移民提供財產(chǎn)證明的需要

　　B、對被征收房屋價值有異議，從而要求復(fù)核評估

　　C、為房地產(chǎn)投資估算提供參考依據(jù)

　　D、對工程建設(shè)過程提供措施項目成本控制

　　29、估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，其中(　)是估價主體。

　　A、估價報告的使用者

　　B、估價服務(wù)的需求者

　　C、估價委托人

　　D、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師

　　30、一個估價項目的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

　　A、估價機(jī)構(gòu)

　　B、估價師

　　C、估價報告使用者

　　D、估價委托人對估價的實際需要

　　31、一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由(　)決定的。

　　A、估價委托人

　　B、估價師

　　C、估價目的

　　D、估價對象

　　32、關(guān)于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是(　)。

　　A、確定價值時點在先，得出評估價值在后

　　B、得出評估價值在先，確定價值時點在后

　　C、確定價值時點與得出評估價值應(yīng)同時進(jìn)行

　　D、確定價值時點與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

　　33、在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)(　)來選取。

　　A、估價假設(shè)和估價原則

　　B、價值類型和估價結(jié)果

　　C、估價程序和估價方法

　　D、估價目的和估價對象

　　34、下列關(guān)于估價依據(jù)的表述中，正確的是(　)。

　　A、選取估價依據(jù)應(yīng)具有針對性，主要是根據(jù)價值時點和估價對象來選取

　　B、估價機(jī)構(gòu)不得指定嚴(yán)于估價標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　C、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價標(biāo)準(zhǔn)

　　D、不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同

　　35、根據(jù)通常的房地產(chǎn)估價途徑，產(chǎn)生了三種基本的房地產(chǎn)估價方法，下列不屬于基本估價方法的是(　)。

　　A、假設(shè)開發(fā)法

　　B、比較法

　　C、收益法

　　D、成本法

　　36、下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中，錯誤的是(　)。

　　A、根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費

　　B、承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

　　C、聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

　　D、利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)

　　37、明確房地產(chǎn)估價成為國家的法定制度的法律文件是(　)。

　　A、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》

　　B、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　C、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

　　D、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》

　　38、2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了(　)，成為其全權(quán)會員。

　　A、世界估價組織協(xié)會

　　B、國際測量師聯(lián)合會

　　C、國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會

　　D、美國估價學(xué)會

　　39、下列有關(guān)中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價，表述錯誤的是(　)。

　　A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同

　　B、土地和房屋的所有制不同

　　C、行政管理不到位

　　D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范