案例分析題

　　1、某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于2005年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2013年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可續(xù)期。2015年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

　　<1> 、若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是(　)。

　　A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值

　　B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值

　　C、作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低

　　<2> 、如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應(yīng)按(　)年計算建筑物的折舊。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　<3> 、如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在價值時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為(　)萬元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　2、

　　房地產(chǎn)抵押估價報告

　　估價項目名稱：××股份有限公司位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號房地產(chǎn)抵押價值評估

　　估價委托人：××股份有限公司

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××(注冊號：×××)、×××(注冊號：×××)

　　估價作業(yè)期：2011年9月18日至9月27日

　　估價報告編號：××估字[2011]第××號

　　目錄(略)

　　致估價委托人函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、估價委托人(略)

　　二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)(略)

　　三、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　四、估價對象

　　1.估價對象范圍

　　估價對象為位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號生產(chǎn)基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權(quán)和所占用的土地在剩余使用期限的使用權(quán)，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設(shè)備設(shè)施和裝修。

　　2.估價對象概況

　　(1)位置及環(huán)境狀況(略)

　　(2)建筑物狀況

　　估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)。層高4.5m，建筑面積均為6100㎡;第3幢為動力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為63.24㎡。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地地面;水電衛(wèi)齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養(yǎng)狀況較好。

　　(3)土地狀況

　　估價對象房地產(chǎn)所在宗地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場地平整)。估價對象宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好。

　　3.權(quán)利狀況

　　(1)房屋所有權(quán)情況(略)

　　(2)土地使用權(quán)情況(略)

　　(3)他項權(quán)利狀況

　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》顯示，至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權(quán)利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0。

　　根據(jù)估價人員實地查勘情況，估價對象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關(guān)租賃合同，估價對象在價值時點的租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產(chǎn)價格的影響。

　　五、價值時點

　　2011年9月14日，與實地查勘日一致。

　　六、價值類型

　　房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　七、估價依據(jù)

　　(一)國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)(略)

　　(二)房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)

　　1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

　　2.《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;

　　3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

　　(三)估價委托人提供的有關(guān)資料

　　1.《房屋所有權(quán)證》;

　　2.《國有土地使用證》;

　　3.委托人提供的其他有關(guān)資料。

　　(四)估價機構(gòu)實地查勘、市場調(diào)查獲得的資料(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法。估價人員遵循估價原則，根據(jù)估價對象的特點和估價目的，結(jié)合鄰近地區(qū)市場狀況調(diào)查和估價對象實地查勘情況，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料基礎(chǔ)上，最終選用成本法與收益法兩種方法進行評估。(方法定義略)

　　十、估價結(jié)果

　　估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項因素，結(jié)合估價對象特點和使用現(xiàn)狀，按照科學(xué)的估價程序，選用成本法和收益法進行測算，最終確定估價對象在價值時點2011年9月14日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。