(1)確定房地產(chǎn)年總收益

　　房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常情況下應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。

　　根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況的調(diào)查(調(diào)查結(jié)果表略)，綜合確定估價對象平均租金為每月20元/m2，正�？罩寐蕿�1%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為：

　　20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)

　　(2)確定房地產(chǎn)年總費用

　�、俟芾碣M

　　結(jié)合估價對象具體情況確定管理費費率為1.5%(依據(jù)略)，則年管理費為：

　　2884608×1.5%=43269(元)

　�、诰S修費

　　維修費按房屋重置價格的2%計算(依據(jù)略)，估價對象房屋重置價格為14102726元，則年維修費為：14102726×2%=282055(元)

　�、鄯课菽瓯ｋU費

　　保險費按房屋現(xiàn)值的2‰計算(依據(jù)略)，估價對象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險費為：12791453×2‰=25385(元)

　　④年應(yīng)交稅金

　　主要包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，估價對象應(yīng)繳稅金合計為租金收入的13.68%，則年應(yīng)交稅金為：2884608×13.68%=394614(元)

　　則：房地產(chǎn)年總費用=①+②+③+④=745323(元)

　　(3)確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用

　　=2884608-745323

　　=2139285(元)

　　(4)確定報酬率

　　估價對象為工業(yè)用房，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，租金價格波動較小，故其風(fēng)險系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房報酬率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產(chǎn)報酬率。

　　(5)確定房地產(chǎn)價格

　　截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經(jīng)估價人員實地查勘，估價對象維護保養(yǎng)狀況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價值時點，土地剩余使用年限為43.96年。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)收益年限應(yīng)當(dāng)取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設(shè)上述房地產(chǎn)年經(jīng)營收益相應(yīng)費用在剩余使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，報酬率每年不變，則估價對象房地產(chǎn)總價為：

　　V=A/Y[1-(1+Y)-n]

　　=2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]

　　=32902609(元)

　　3.收益法評估結(jié)果確定

　　房地產(chǎn)單價=32902609/12263.24≈2683(元/m2)

　　(三)估價對象市場價值

　　根據(jù)上述測算，成本法測算結(jié)果為2701元/m2，收益法測算結(jié)果為2683元/m2;兩種方法的結(jié)果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術(shù)平均值作為估價對象房地產(chǎn)市場價值的最終評估結(jié)果，則：

　　估價對象房地產(chǎn)單價=(2701+2683)/2≈2692(元/m2)

　　估價對象房地產(chǎn)總價=2692×12263.24≈3301.26(萬元)

　　(四)估價對象抵押價值

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》，估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0，故：

　　房地產(chǎn)抵押價值=3301.26-0=3301.26(萬元)

　　八、估價結(jié)果確定

　　估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。

　　估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)，單價：人民幣2692元/m2。

　　<1> 、上述房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。)

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型。作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標準。參見教材P294。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價-成本法。建筑物的經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過了9.5年，加土地剩余年限38.5年，總計48年。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價-收益法。V=300÷7.5%×[1-1÷(1+7.5%)38.5] =3752.92(萬元)。

　　2、

　　【正確答案】 1.封面中應(yīng)是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”。

　　2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。

　　3.估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

　　4.價值類型描述不規(guī)范不全面，應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，另外最好還應(yīng)對“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值”和“房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”作進一步描述。