估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)。

　　十一、注冊房地產(chǎn)估價師(略)

　　十二、估價作業(yè)期(略)

　　十三、風險提示(略)

　　十四、變現(xiàn)能力分析(略)

　　估價技術報告

　　一、估價對象實物狀況描述與分析(略)

　　二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　三、估價對象權益狀況描述與分析(略)

　　四、市場背景描述與分析

　　五、最高最佳利用分析(略)

　　六、估價方法適用性分析(略)

　　七、估價測算過程

　　(一)成本法

　　成本法是求取估價對象在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式為：

　　房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　房地重新購建價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　1.土地取得成本

　　采用成本法和基準地價修正法評估土地使用權價格，同時考慮買方應當負擔的相關稅費后，土地取得成本為7836797元(測算過程略)。

　　2.建設成本

　　建設成本主要包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費、不可預見費。

　　(1)建筑安裝工程費

　　建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、設備設施費、裝飾裝修工程費用等。

　　A.建筑物建安費

　　根據(jù)《關于發(fā)布××市建筑安裝工程2011年1季度造價指數(shù)的通知》，鋼混結構建筑物建安綜合造價為1150元/m2，包括建安造價、基礎工程費、設備設施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：

　　估價對象建筑物建安費為12263.24×1150=14102726(元)。

　　B.附屬工程費

　　附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。根據(jù)工業(yè)建筑設計和規(guī)劃要求，結合現(xiàn)狀，綜合確定估價對象附屬工程費按建筑面積分攤計65元/m2，則附屬工程費為795204元。

　　建筑安裝工程費為上述兩項之和，即14102726+795204=14897930(元)。

　　(2)勘察設計和前期工程費

　　1)勘察設計費

　　按造價的6.23%計算，為928141元。(依據(jù)略)

　　2)前期工程費

　　按建筑面積計122元/m2，共計1496115元。(依據(jù)略)

　　上述兩項合計為2424256元。

　　(3)不可預見費

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項目的規(guī)模，不可預見費一般為建設成本的1%～3%，本次評估確定其比率為3%。前述(1)(2)項之和的3%，為446938元。

　　3.管理費用

　　管理費用為前述各項之和的3%，為768155元。

　　(依據(jù)略)

　　4.銷售費用

　　銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算，但估價對象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設計，故本次不考慮銷售費用。

　　5.投資利息

　　投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，開發(fā)期為0.75年。(依據(jù)略)

　　利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。

　　假定土地取得成本、勘察設計費、前期工程費和開發(fā)期間稅費在開工前一次性投入，建設成本中建筑安裝工程費、附屬工程費、不可預見費以及管理費用、銷售費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：

　　投資利息=(土地取得成本+勘察設計和前期工程費+開發(fā)期間稅費)×[(1+利率)開發(fā)年限-1]×[(建筑安裝工程費+附屬工程費+不可預見費+開發(fā)期間稅費+管理費用+銷售費用)×(1+利率)開發(fā)年限/2-1]=829443(元)

　　6.銷售稅費

　　銷售稅費為銷售收入的5.85%，另當?shù)匦陆ǚ亲≌�交易綜合服務費為11元/m2，則：銷售稅費=P×5.85%+11×12263.24(依據(jù)略)

　　7.開發(fā)利潤

　　根據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率的調(diào)查和估價對象實際情況，取平均利潤率，為15%，則：

　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×成本利潤率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%

　　8.估價對象房地產(chǎn)重新購建價格的確定

　　房地產(chǎn)重新購建價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　解得：P=34539073(元)

　　9.建筑物折舊的確定

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價格×(1-成新率)。

　　經(jīng)計算，建筑物折舊為1410273元。(測算過程略)

　　10.成本法評估結果確定

　　房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊

　　=34539073-1410273

　　=33128800(元)

　　則：房地產(chǎn)單價=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)

　　(二)收益法

　　1.基本原理

　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　房地產(chǎn)收益為有限年期的收益法公式為：

　　V=A/Y[1-(1+Y)-n]

　　式中，V為房地產(chǎn)價格，A為房地產(chǎn)凈收益，Y為房地產(chǎn)報酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。

　　2.測算過程

　　本次評估采用房地產(chǎn)出租方式計算房地產(chǎn)年凈收益。公式為：

　　房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用