答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見(jiàn)教材P351。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶(hù)確定最佳的承租面積大小。參見(jiàn)教材P351。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶(hù)。參見(jiàn)教材P355。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶(hù)，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類(lèi)商場(chǎng)的次要租戶(hù)。參見(jiàn)教材P356。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個(gè)部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60%～75%都來(lái)自該區(qū)域。參見(jiàn)教材P357。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車(chē)指數(shù)，即每100㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車(chē)位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。參見(jiàn)教材P358。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇。低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因。參見(jiàn)教材P359。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金�；�礎(chǔ)租金又稱(chēng)最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。參見(jiàn)教材P361。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶?hù)經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)和經(jīng)營(yíng)方式不同，使其經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率水平有很大的差異。參見(jiàn)教材P361。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬(wàn)元)，月凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=111.6-30=81.6(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P366-367。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫(xiě)字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù))，來(lái)確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量和幅度。參見(jiàn)教材P353。

　　2、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分析。參見(jiàn)教材P356。

　　3、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，所以選項(xiàng)D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。所以選項(xiàng)E不正確。參見(jiàn)教材P367。

　　4、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。參見(jiàn)教材P367。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用具體包括：人工費(fèi);公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);清潔衛(wèi)生費(fèi);保安費(fèi)用;辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊費(fèi);不可預(yù)見(jiàn)費(fèi);保險(xiǎn)費(fèi);物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤(rùn);法定稅費(fèi);房產(chǎn)稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P371-375。

　　6、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開(kāi)支，在保險(xiǎn)費(fèi)中開(kāi)支的保險(xiǎn)項(xiàng)目一般包括：火險(xiǎn)、火險(xiǎn)附加險(xiǎn)、全損險(xiǎn)、鍋爐保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)、租金損失保險(xiǎn)、職工信用保險(xiǎn)、業(yè)主和租戶(hù)責(zé)任保險(xiǎn)、交通工具保險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P374。

　　7、

　　【正確答案】 BE

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預(yù)算。預(yù)算有多種類(lèi)型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。參見(jiàn)教材P375。