參考答案

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。選項AB屬于經(jīng)濟環(huán)境的影響因素，選項D屬于金融環(huán)境的影響因素。參見教材P30。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。參見教材P30。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材P30。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。人文環(huán)境的變化，社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認(rèn)識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化。參見教材P31。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等工作。參見教材P34。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構(gòu)或造價咨詢機構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)：(1)工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算;(2)工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底;(3)工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程結(jié)算。參見教材P34。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。參見教材P35～36。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。參見教材P36。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。選項D屬于工業(yè)物業(yè)市場。參見教材P37。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。按增量存量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)市場)。參見教材P37。

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。從市場營銷的角度出發(fā)，可以按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場來細(xì)分房地產(chǎn)市場。參見教材P38。

　　12、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積，即平均建設(shè)周期=(60+20)÷80=1(年)。參見教材P39。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。吸納率=報告期內(nèi)吸納量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。參見教材P41。

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。參見教材P42。

　　15、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房地產(chǎn)租金，是指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)租金表示。參見教材P42。

　　16、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。開發(fā)強度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。參見教材P42。

　　17、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。參見教材P42。

　　18、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。量價彈性是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。參見教材P43。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)市場的特性包括市場供給的壟斷性、市場需求的廣泛性和多樣性、市場交易的復(fù)雜性、房地產(chǎn)價格與趣味密歇相關(guān)、存在廣泛的經(jīng)濟外部性、市場信息的不對稱性。參見教材P43～44。

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。正外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會收益，而受益者無須花費代價。參見教材P44。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中，經(jīng)濟環(huán)境的主要影響因素包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。參見教材P30。

　　2、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括：金融業(yè)的發(fā)展;信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善;生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變、人文環(huán)境的變化、自然環(huán)境的變化、政治制度的變遷。參見教材P31。

　　3、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。當(dāng)承包商僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較少。參見教材P34。

　　4、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。參見教材P36。

　　5、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。按照房地產(chǎn)市場的用途，可將房地產(chǎn)市場分解為若干子市場，如工業(yè)物業(yè)市場包括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等。選項AB屬于居住物業(yè)市場。參見教材P37。

　　6、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。北京市是按地域細(xì)分，別墅是按用途細(xì)分，銷售是按交易形式細(xì)分。參見教材P37～38。

　　7、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。需求指標(biāo)包括國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、商品零售價格指數(shù)、城市居民消費價格指數(shù)。參見教材P38～40。

　　8、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。參見教材P39。

　　9、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。市場交易指標(biāo)有：銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。參見教材P41。

　　10、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。開發(fā)商品的市場在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。參見教材P43。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。政治環(huán)境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。參見教材P30。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容。參見教材P32。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議。參見教材P32。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。供給檔次與需求之間處于錯位狀態(tài)，這屬于供求結(jié)構(gòu)失衡。參見教材P36。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。按房地產(chǎn)用途細(xì)分，研究與發(fā)展用房屬于工業(yè)物業(yè)市場。參見教材P37。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。房地產(chǎn)增量和存量之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。參見教材P37。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中。參見教材P39。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。參見教材P40。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在價格上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比。參見教材P42。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。參見教材P43。