四、名詞解釋(本大題共4小題，每小題4分，共16分)

　　35.土地批租：可采用國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的土地一級(jí)開發(fā)方式，即土地批租。

　　36.區(qū)位：區(qū)位不僅指現(xiàn)在所處的位置，還要考慮與周圍的聯(lián)系，有什么可利用的潛能資源等，是綜合的優(yōu)勢(shì)。

　　37.房地產(chǎn)企業(yè)利潤：2004年，我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營業(yè)務(wù)收入為14740.6億元，利潤總額1225.5億元。普查顯示，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位利潤總額中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)利潤分別為1035.2億元、41.2億元、46.6億元、102.5億元。2004年，全國商品房銷售面積45362萬平方米，商品房銷售額12601.3億元。利潤=收入-成本-費(fèi)用

　　38.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)直接調(diào)控：所謂直接調(diào)控就是政府利用行政手段通過行政系統(tǒng)直接控制管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

　　五、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)

　　39.地租與房地產(chǎn)價(jià)格有何關(guān)系?

　　答:房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵是地價(jià)，地價(jià)的實(shí)質(zhì)是地租。1.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成因素是確定房產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)。一般由下列十項(xiàng)因素組成：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);(2)地質(zhì)勘察與設(shè)計(jì)費(fèi)用;(3)三通一平費(fèi)用和地下工程開發(fā)費(fèi)用;(4)房屋建筑安裝工程費(fèi);(5)公共配套設(shè)施費(fèi);(6)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);(7)管理費(fèi);(8)利息支出;(9)稅金;(l0)利潤。目前國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格太高，主要是各項(xiàng)行政收費(fèi)太高太多所造成的。

　　40.城市土地有償使用的意義何在?

　　答：城市土地有償使用，對(duì)于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財(cái)政收入，加快城市化進(jìn)程，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動(dòng)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無疑都產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。

　　健全城市土地市場(chǎng)體系，完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制，維護(hù)土地所有者與使用者的合法權(quán)益，拓展土地資產(chǎn)的多種經(jīng)營方式，提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，

　　41.簡答房地產(chǎn)投資信托及其分類。

　　答：房地產(chǎn)信托是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者基于對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購置、建造、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)的行為，是一種融資與融物相結(jié)合的方式。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：①委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托 投資、房地產(chǎn)委托貸款等;②代理業(yè)務(wù)，即代理發(fā)行股票債券、代理清理債權(quán)債務(wù)、代理房屋設(shè)計(jì)等;③金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。

　　42.為什么房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要市場(chǎng)中介服務(wù)?要建立哪些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?

　　房地產(chǎn)經(jīng)營需要中介服務(wù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要中介服務(wù)，是由房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)決定的，是開發(fā)經(jīng)營主要環(huán)節(jié)進(jìn)行分工和專業(yè)化的必然性。

　　⒈房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營決策難度大，需要各種專業(yè)知識(shí)。

　�、卜康禺a(chǎn)交易需要房地產(chǎn)市場(chǎng)中介服務(wù)。

　�、撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息不充分，地方性強(qiáng)，難度大。

　　總之，房地產(chǎn)經(jīng)營是一項(xiàng)涉及面多、工作量大、專業(yè)性強(qiáng)和非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因而，客觀上需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的分工，形成眾多的專業(yè)化行業(yè)。

　　六、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)