四、簡答題(每小題6分，共30分)

　　1. 商品房的成本構(gòu)成:這里我們主要分析下居民住宅的成本構(gòu)成狀況。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購置費、土地開發(fā)成本、舊房拆遷費等：其二是建筑材料費和建筑安裝工程費;其三是各種稅費。

　　2.簡述房地產(chǎn)投資的特點

　　答: (一)房地產(chǎn)投資的優(yōu)點

　�、� 收益性的多樣性⒉ 較強的增值性⒊ 良好的保值性

　�、� 易于獲得金融的支持。⒌ 能提高投資者的資信等級

　　(二)房地產(chǎn)投資的缺點

　　⒈ 資金占用量大⒉ 資金周轉(zhuǎn)較慢 回收期較長⒊ 投資風(fēng)險較大

　�、� 需要專門的知識和經(jīng)驗。

　　3. 我國土地使用權(quán)的特點

　　答:我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也可以分割、復(fù)合和重組。我國房地產(chǎn)所有權(quán)也可以分割為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等權(quán)能。

　　我國的土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來的占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處分權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利束;而土地所有權(quán)在派生出以上權(quán)能后剩余的部分收益權(quán)(收租權(quán))和部分處分權(quán)(最終回收權(quán))則構(gòu)成另一個權(quán)利束。

　　4. 國內(nèi)物業(yè)管理的主要方式

　　答:主要包括1.自行管理;2.全權(quán)委托管理;3.顧問管理;4.合作管理。

　　五、論述題(每小題10分，共20分)

　　1.分析我國城市中房地產(chǎn)升值的情況，我國的房價是否合理?房地產(chǎn)業(yè)是否存在著泡沫?

　　在上面所講的客觀大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)價格這些年里出現(xiàn)了穩(wěn)步上揚的態(tài)勢，有些地方還出現(xiàn)了劇烈的上漲波動。房地產(chǎn)業(yè)之所以出現(xiàn)了這種強勁增長之勢，還有以下幾個原因：

　　1，與國家GDP發(fā)展觀的關(guān)系，住房成為支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟增長的增長點，國家拉動經(jīng)濟的需要。為了刺激經(jīng)濟增長保持一定速度，自上世紀(jì)90年代下半期，我國即將房地產(chǎn)業(yè)定為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，各地政府為了創(chuàng)造更多的GDP，在房地產(chǎn)開發(fā)上面給予了巨大的支持和扶助。在土地供給和金融支持手段方面，都發(fā)揮了一定的作用。

　　2，巨大的市場需求。計劃經(jīng)濟時代造成的城市居民的住房短缺，整整花費了改革開放后20多年的時間以進(jìn)行彌補欠帳。這種相對短缺直到今天仍未消失，住房仍然是關(guān)系到國計民生的大事。

　　3，積極的金融手段和現(xiàn)代的融資工具為房地產(chǎn)商品的銷售提供了支持。銀行貸款與分期付款等手段在很大程度上解決了一批城市居民的購房問住房問題，也解決了開發(fā)商的銷售問題。

　　4，越來越濃厚的置業(yè)投資和投機心理驅(qū)動著越來越多的剩余資金涌入房地產(chǎn)消費中。由于住房商品的價格不斷上漲，并且漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行存款利率，在這種情況下，如其存款，不如購房，房產(chǎn)可以產(chǎn)生保值升值的作用。并且，房屋的出租率和出租價格較高，置辦下房產(chǎn)后，可以通過出租穩(wěn)定地獲得租金回報。特別是有些社會上的剩余資金，已經(jīng)把房產(chǎn)當(dāng)成投機炒賣的對象，象溫州購房團(tuán)。這批資金涌入房地產(chǎn)市場，主要靠房屋買賣通過倒手賺取差價。

　　以上幾個原因，最終導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升，即使從全國平均角度來判斷，其價格水平也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過一般城市居民的購買水平。象上海市，由于房價劇烈上漲，目前已經(jīng)導(dǎo)致整個城市普通工薪階層的住房消費嚴(yán)重透支，整個城市都在負(fù)債消費，在這個意義上說，中國已經(jīng)象西方國家一樣，開始進(jìn)入了負(fù)債消費的歷史時期。

　　房地產(chǎn)商品已經(jīng)不是正常的大眾耐用消費品，而是帶上了濃厚投機色彩的投機產(chǎn)品。一句話，房地產(chǎn)商品已經(jīng)成了不僅開發(fā)商而且在開發(fā)商之外的一批人投機賺錢的對象。住房產(chǎn)品的供應(yīng)鏈條在延長，各個環(huán)節(jié)都可以從中牟利。

　　這應(yīng)當(dāng)是市場經(jīng)濟發(fā)育的結(jié)果。但如果不加以調(diào)整和適當(dāng)?shù)目刂�，這種狀況的后果，將加劇普通消費者的住房代價，利潤流入投資者和投機者之手，最終產(chǎn)生了“馬太效應(yīng)”，窮者欲窮，富者欲富，更嚴(yán)重的是還可能引起金融問題。

　　從住房這一商品可以看出，任何產(chǎn)品都存在著被拿來投機牟利的機會。這是市場經(jīng)濟的本性，市場經(jīng)濟就是賺錢，它要利用一切資源和一切機會來獲得利益。房地產(chǎn)業(yè)也如何避免和解決這些問題，正是中國面對的新問題。