第二章第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　新大綱中在第二節(jié)增加了“物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審”相關(guān)內(nèi)容。

　　一、考試目的和基本要求

　　考試基本要求

　　掌握：物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則、包干制和酬金制收費(fèi)形式。

　　熟悉：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)。

　　了解：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的概念。

　　二、要點(diǎn)說(shuō)明(要點(diǎn)內(nèi)容部分一般為命題點(diǎn)，本課程以要點(diǎn)內(nèi)容部分作為重點(diǎn)，并按要點(diǎn)順序來(lái)講授，對(duì)照大綱要求把要點(diǎn)內(nèi)容分為ABCD四個(gè)等級(jí))

　　5. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則(B級(jí))

　　6. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式(A級(jí))

　　7. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式(A級(jí))

　　8. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審(C級(jí))

　　9. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的成本構(gòu)成(A級(jí))

　　10. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的原則和依據(jù)(A級(jí))

　　11. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)(B級(jí))

　　12. 實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)(C級(jí))

　　13. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促(C級(jí))

　　14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用的規(guī)定(D級(jí))

　　三、要點(diǎn)內(nèi)容輔導(dǎo)

　　2007年10月1日起施行《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》，新大綱增加了“物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審”相關(guān)內(nèi)容

　　5. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則(B級(jí))P45

　　《條例》第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。

　　一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

　　(一)合理原則

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與當(dāng)前群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力，也不能一味降低收費(fèi)水平。

　　(二)公開(kāi)原則

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于《價(jià)格法》調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)，就是要求價(jià)質(zhì)相符，業(yè)主花錢買服務(wù)必須買得公平合理，符合等價(jià)交換原則。

　　真題：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則有( )。(2010;67)

　　A.與業(yè)主承受能力相適應(yīng)原則

　　B.合理原則

　　C.公開(kāi)原則

　　D.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　E.微利原則

　　答案：BCD

　　真題：關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。(2011;7)

　　A.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理原則

　　B.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循公開(kāi)原則

　　C.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循收費(fèi)與業(yè)主收入水平相適應(yīng)原則

　　D.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　答案：C

　　真題：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)是( )。(2011，16)

　　A.臨時(shí)管理規(guī)約

　　B.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　C.物業(yè)服務(wù)合同

　　D.政府管理部門制訂的收費(fèi)辦法

　　答案：C

　　6. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式(A級(jí))P47

　　(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式

　　《價(jià)格法》對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定了三種定價(jià)形式：

　　一是政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

　　二是政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

　　三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

　　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)就不再以政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定�！�

　　例題：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以( )形式收費(fèi)。

　　A、政府定價(jià)

　　B、政府指導(dǎo)價(jià)

　　C、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

　　D、業(yè)主定價(jià)

　　答：BC

　　7. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式(A級(jí))P49