(二)物業(yè)服務(wù)收費形式(重點)

　　1.包干制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式�！睂嵭形飿I(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　包干制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費普遍采用的形式。包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。

　　2.酬金制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式�！睂嵭形飿I(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

　　真題：實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括( )。(2010;68)

　　A.物業(yè)服務(wù)成本

　　B.法定稅費

　　C.物業(yè)服務(wù)支出

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

　　E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

　　答案：ABD

　　真題：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物 業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由( )享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。(2011，15)

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B.建設(shè)單位

　　C.全體業(yè)主

　　D.全體居住人

　　答案：A

　　例題：酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費方式的特點是( )：

　　A 酬金制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費普遍采用的形式。

　　B 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金如出現(xiàn)結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

　　C 酬金制物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

　　D 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金只包括物業(yè)服務(wù)支出，并不包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　E 酬金制收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。

　　答案： BC

　　8. 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審(C級)

　　注：根椐國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》(2007年10月1日起施行)，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費”的基礎(chǔ)上，補充增加“物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審”相關(guān)內(nèi)容。包括第8、9、10、11要點。

　　物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義

　　(1)、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

　　(2)、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行為。

　　9. 物業(yè)服務(wù)定價成本構(gòu)成(A級)

　　(注：物業(yè)服務(wù)定價成本構(gòu)成，就是說以下部分可以作為成本，比原大綱更細(xì)化，增加了第8項“管理費分?jǐn)偂?

　　物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)�、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成(共10項)。

　　其中：

　　(1)、人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　(2)、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用(物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用等)。

　　(3)、綠化養(yǎng)護(hù)費是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。

　　(4)、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

　　(5)、秩序維護(hù)費是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

　　(6)、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。如給電梯上保險

　　(7)、辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　(8)、管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

　　(9)、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

　　(10)、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

　　真題：下列費用中，不屬于物業(yè)服務(wù)定價成本構(gòu)成中人員費用的是( )。(2010，12)

　　A.管理服務(wù)人員工資

　　B.按規(guī)定提取的工會經(jīng)費，職工教育經(jīng)費

　　C.管理服務(wù)人員的獎金

　　D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的各類社會保險費用和住房公積金

　　答案：C

　　真題：物業(yè)服務(wù)定價成本中的“秩序維護(hù)費”項目，不包含( )。(2011，9)

　　A.監(jiān)控設(shè)備費

　　B.對講機(jī)購置費

　　C.安全防范人員的人身保險費

　　D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費

　　答案：A

　　真題：下列費用中，計入物業(yè)服務(wù)費成本或支出的是( )。(2011，17)

　　A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用

　　B.物業(yè)服務(wù)人員的獎金

　　C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用

　　D.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造費用

　　答案：A

　　例題：物業(yè)服務(wù)定價成本中綠化養(yǎng)護(hù)費包括( )。

　　A.農(nóng)藥化肥費

　　B.綠化用水費

　　C.管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費

　　D.補苗費

　　E.種苗種植費

　　答：ABCD

　　10. 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)(A級)

　　(一)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：

　　(1)合法性原則

　　合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定;

　　(2)相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

　　(3)對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

　　(4)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。