(二)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)

　　核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

　　11. 物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)(B級)

　　物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險費(fèi)、養(yǎng)老保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定;工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費(fèi)的計提比例按當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費(fèi)用應(yīng)在社會保險費(fèi)中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支;其他應(yīng)在工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項目中重復(fù)列支。

　　真題：在物業(yè)服務(wù)定價成本審核中，屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定比例計提費(fèi)用的有( )。(2010;66)

　　A.工會經(jīng)費(fèi)

　　B.職工教育經(jīng)費(fèi)

　　C.住房公積金

　　D.失業(yè)保險費(fèi)

　　E.養(yǎng)老保險費(fèi)

　　答案：AB

　　(2)、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算;個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

　　(3)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

　　(4)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，但有好管理好幾個小區(qū)，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)�，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/P>

　　真題：在確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用分?jǐn)倳r，不應(yīng)考慮( )。(2011，8)

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)和兼營業(yè)務(wù)的比重

　　B.所管轄的物業(yè)項目的計費(fèi)面積數(shù)

　　C.所管轄的物業(yè)項目的應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　D.所管轄的物業(yè)項目的服務(wù)人員數(shù)

　　答案：D

　　例題：固定資產(chǎn)殘值率一般按( )計算。

　　A.1%—3%

　　B.2%—4%

　　C.3%—5%

　　D.4%—6%

　　答案：C

　　12. 實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)(C級)P49

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

　　(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù);

　　(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

　　真題：實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并不少于每( )一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。(2010;11)

　　A.季度

　　B.半年

　　C.年

　　D.二年

　　答案：C

　　13. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促(C級)P50

　　(1)非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

　　在現(xiàn)實生活中，當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用�！稐l例》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)未交付房屋的交費(fèi)主體

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)(已經(jīng)購買但沒有辦理入住)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳納。

　　(3)業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)

　　按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。但現(xiàn)實中，業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況是客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。

　　為此，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;對拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法追繳，依法追繳的方式，可通過仲裁或向人民法院起訴解決。但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。

　　真題：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，( )應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。(2010;14)

　　A.業(yè)主大會

　　B.房產(chǎn)行政管理部門

　　C.社區(qū)居民委員會

　　D.業(yè)主委員會

　　答案：D

　　真題.已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由( )繳納。(2011，12)

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B.建設(shè)單位

　　C.業(yè)主

　　D.施工單位

　　答案：B

　　14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費(fèi)用的規(guī)定(C級)P52

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，兩者之間是一種自愿委托合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取代收費(fèi)，但不能向業(yè)主收取費(fèi)用。

　　真題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，代收水、電等費(fèi)用時，正確的做法是( )。(2011，18)

　　A.可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)

　　B.可以向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)

　　C.承擔(dān)業(yè)主拖欠交費(fèi)的相關(guān)損失

　　D.承擔(dān)分戶計量與小區(qū)總額不符的相關(guān)損失

　　答案：A