第一章 物業(yè)管理概述　　

第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　一、考試目的和基本要求

　　考試基本要求

　　掌握：《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。

　　熟悉：《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

　　了解：

　　二、要點(diǎn)說明(要點(diǎn)內(nèi)容部分一般為命題點(diǎn)，本課程以要點(diǎn)內(nèi)容部分作為重點(diǎn)，并按要點(diǎn)順序來講授，對照大綱要求把要點(diǎn)內(nèi)容分為ABCD四個(gè)等級：

　　13.《條例》的指導(dǎo)思想(A級)

　　14.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)涵(B級)

　　15.《條例》的主要內(nèi)容(B級)

　　16.《條例》法律責(zé)任的特點(diǎn)(C級)

　　17.《條例》確立的基本法律關(guān)系( A級)

　　2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》�！稐l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。

　　真題：2003年9月1日，( )的實(shí)施，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新階段。(2010;1)

　　A.《物權(quán)法》

　　B.《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　C.《業(yè)主大會規(guī)程》

　　D.《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》

　　答案：B

　　《條例》的立法過程(D級：大綱不作要求)

　　1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

　　(一) 收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

　　(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料

　　(三)進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題

　　(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意

　　13.《條例》的指導(dǎo)思想(A級)P22

　　(1)《條例》的指導(dǎo)思想(重點(diǎn))

　　《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;

　　二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;

　　三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　(2)《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則：

　　(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

　　《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

　　(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

　　為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》既對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

　　(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

　　《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》作出了明確規(guī)定�！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。

　　(四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

　　我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大�！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　例題： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法過程中，主要遵循( )基本原則。(多選題)

　　A.物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

　　B. 突出保護(hù)弱者的原則

　　C. 維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

　　D.現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

　　E.從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

　　答 、ACDE， 保護(hù)弱者是立法理念。

　　14.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)涵(B級)P23-24

　　(1)《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度(B級)

　　《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。

　　(2)《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)容(B級)(與條例的內(nèi)容區(qū)別)

　　要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。

　　(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式�！稐l例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。

　　強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

　　共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡;業(yè)主要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　真題：業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的是建立( )的機(jī)制。(2010;63.)

　　A.質(zhì)價(jià)相符

　　B.民主協(xié)商

　　C.自我管理

　　D.平衡利益

　　E.公平競爭

　　答案：BCD

　　真題：業(yè)主大會基本的議事準(zhǔn)則是( )。(2011;5)

　　A.民主協(xié)商

　　B.自我管理

　　C.平衡利益

　　D.共同遵守

　　答案：A