(三)《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動

　　物業(yè)管理活動中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。如《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。

　　(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系

　　物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)�！稐l例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán);對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則;對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應(yīng)把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。

　　例題：( )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。

　　A、業(yè)主的住宅權(quán)

　　B、業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)

　　C、物業(yè)管理者所得

　　D、物業(yè)管理服務(wù)

　　答案：B

　　例題：下列不符合《物業(yè)管理條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵是( )。

　　A.業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)

　　B. 《條例》并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為

　　C.物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范

　　D.物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由政府通過設(shè)定規(guī)則，并采取行政措施進行調(diào)節(jié)。

　　答案：D 物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)。

　　15.《條例》的主要內(nèi)容簡介(C級)P25-30

　　《條例》主要內(nèi)容簡介

　　(一)第一章 總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

　　(二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　本章從第六條到第二十條，共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。

　　條例第二章內(nèi)容非常重要，2007年8月修改《物業(yè)管理條例》時，本章修改較多，第十條、第十一條、第十二條、第十九條都作了修改。

　　例如：第十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項“籌集和使用專項維修資金”和第(六)項“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　(三)第三章 前期物業(yè)管理

　　本章從第二十一條到第三十一條，第共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　(四)第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　本章從第三十二條到第四十九條，共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。

　　(五)第五章 物業(yè)的使用與維護

　　本章從第五十條到第五十六條，共7條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。

　　本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。

　　(六)第六章 法律責(zé)任

　　本章從第五十七條到第六十九條，共13條，法律責(zé)任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分。 任何一項完整的法律規(guī)范，都應(yīng)當(dāng)包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。法律責(zé)任，又稱違法責(zé)任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機關(guān)和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔(dān)法律責(zé)任的核心要件。第三，法律責(zé)任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔(dān)。第四，法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究。

　　法律責(zé)任不同于其他社會責(zé)任，如政治責(zé)任、道義責(zé)任等，法律責(zé)任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。

　　第二，它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。

　　第三，它具有國家強制性。

　　第四，它是由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的。

　　承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機關(guān)和其他社會組織，如：

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，違反本條例的規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的。擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，從事違反法律、法規(guī)的活動

　　行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)。

　　(七)第七章 附則

　　第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，原《條例》自2003年9月1日起實施，新修訂《物業(yè)管理條例》自2007年10月1日起施行。

　　真題.法律責(zé)任的特征有( )。(2011、62)

　　A.它是與違法行為相聯(lián)系的

　　B.它是與合同約定相一致的

　　C.它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的

　　D.它具有國家強制性

　　E.它是由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的

　　答案：ACDE

　　16.《條例》法律責(zé)任的特點(C級)P30

　　《條例》的法律責(zé)任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面�！稐l例》在設(shè)定法律責(zé)任時，對行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。

　　以規(guī)定民事責(zé)任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是《條例》中法律責(zé)任設(shè)計的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關(guān)由直接的干預(yù)者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設(shè)定科學(xué)的行為規(guī)則、責(zé)任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責(zé)。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

　　(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任。