17.《條例》確立的基本法律關系 (A級)P31-33

　　(一) 業(yè)主相互之間的關系

　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維護和管理。《條例》在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權益的職責。業(yè)主在行使自己權利的同時，同樣應當承擔相應的義務。

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關系

　　物業(yè)服務企業(yè)，是依照公司法設立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)服務企業(yè)服務、業(yè)主支付服務費用的等價交換關系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)之間的關系

　　開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，也就是前期物業(yè)服務，客觀上只能由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)來實施�！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)來簽訂。但物業(yè)服務企業(yè)提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸人住的購房人，或者說小業(yè)主。《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內容的商品房銷售合同。開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內承擔物業(yè)的保修責任等。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)之間的關系

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務，業(yè)主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系。而這些單位與相應的物業(yè)服務企業(yè)之間并沒有這種合同關系。這些單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為向業(yè)主收取有關費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關系，物業(yè)服務企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關費用。不得向業(yè)主收取手續(xù)費。等委托合同同樣應當遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)蟬內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”

　　(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務企業(yè)的關系

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，業(yè)主大會不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應的群體。居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯�的指導和幫助�?/P>

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系

　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關系，是一種行政法律關系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。

　　真題：物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，是一種民事行為。民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的( )。(2010;6)

　　A.約束性

　　B.獨立性

　　C.自愿性

　　D.合法性

　　答案：C

　　真題：物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣等單位委托，向業(yè)主代收相關費用時，( )向業(yè)主收取額外費用。(2010;4)

　　A.可以

　　B.不得

　　C.協(xié)商

　　D.約定

　　答案：B

　　例題：社區(qū)居委會是居民( )的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸。

　　A. 自我經(jīng)營

　　B. 自我管理

　　C. 自我教育

　　D. 自我服務

　　E. 自我創(chuàng)收

　　答案：BCD

　　例題、《物業(yè)管理條例》的立法宗旨包括( )。多選題

　　A. 提高物業(yè)管理水平

　　B.維護當事人合法權益

　　C. 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境

　　D.規(guī)范物業(yè)管理活動

　　答：BCD