三、案例分析題(共3題，共80分)

　　16某居住小區(qū)暖氣試水，物業(yè)公司在小區(qū)入口等顯眼之處張貼告示，并電話通知尚未入住的業(yè)主。11樓業(yè)主孫先生家拆改暖氣管，致使跑水下滲，銹的臟水，使樓下鄰居閆女士家房頂開裂，墻體冒水，電線短路，地面和家具被泡。閆女士認(rèn)為房屋質(zhì)量存在問題，物業(yè)公司管理不善，才導(dǎo)致家被淹，于是將物業(yè)公司告上法庭，要求其賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)l萬元。法庭上，物業(yè)公司辯稱：暖氣試水前，已張貼告示，并通知業(yè)主。閆女士家被淹是因?yàn)?1樓業(yè)主孫先生私自改造暖氣管所致，與公司無關(guān)。經(jīng)法院審理認(rèn)為：本案中，無證據(jù)證明物業(yè)公司對閆女士的損失負(fù)有管理不善的責(zé)任。已查明的事實(shí)證明，閆女士房屋受損，是11樓業(yè)主孫先生家暖氣管跑水所致，故孫先生應(yīng)負(fù)責(zé)賠償閆女士損失費(fèi)。

　　問題

　　1.本案例中，孫先生拆改暖氣管的做法是否正確?說明理由。

　　2.假如本案中閆女士家被淹是由于房屋質(zhì)量問題所致，物業(yè)公司應(yīng)如何解決?

　　3.簡述物業(yè)裝飾裝修的流程。

　　4.針對孫先生擅自拆改暖氣管的做法，應(yīng)由哪個(gè)機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行處罰?

　　5.請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意的問題。 本題共26分

　　解析:

　　1本案例中，孫先生拆改暖氣管的做法不正確。

　　理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。 裝修手冊中會說明對改動(dòng)原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

　　2.房屋的質(zhì)量問題，若在保修期內(nèi)則應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)聯(lián)系開發(fā)建設(shè)單位，要求其履行責(zé)任。

　　3.物業(yè)裝飾裝修的一般流程：備齊資料一物業(yè)裝飾裝修申報(bào)一物業(yè)裝飾裝修登記一簽訂 《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》一辦理開工的一般手續(xù)一施工一驗(yàn)收。

　　4.在裝修活動(dòng)中，擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改 正，并處罰款。因此，孫先生應(yīng)由城市房地產(chǎn)行政主管部門對其進(jìn)行處罰。

　　5.物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物 業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。

　　17某物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇了如下圖所示的組織形式。

　　問題

　　1.本案例中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取的組織形式屬于什么類型?

　　2.簡述此類型物業(yè)管理組織形式的特點(diǎn)。

　　3.說明此類物業(yè)管理組織形式的適用范圍。

　　4.除本案例外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式還有哪些類型? 本題共26分

　　解析:

　　1.本案例中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取的是直線制物業(yè)管理組織形式。

　　2.直線制物業(yè)管理組織形式的特點(diǎn)是：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)。它的主要優(yōu)點(diǎn)是領(lǐng)導(dǎo)者能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí);主要缺點(diǎn)是要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。

　　3.直線制物業(yè)管理組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。

　　4.除本案例外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式還有直線職能制、事業(yè)部制和矩陣制等。

　　18物業(yè)公司管理人員在裝修管理巡視過程中發(fā)現(xiàn)了如下問題：

　　(1)業(yè)主安裝太陽能熱水器的位置違規(guī)，據(jù)查，管理人員審批有誤。

　　(2)小區(qū)中有未佩戴標(biāo)志牌的施工人員在進(jìn)行裝修作業(yè)。

　　(3)小區(qū)高層樓頂堆放了大量的鋼材，經(jīng)了解，是業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。

　　(4)某業(yè)主未經(jīng)申報(bào)，擅自拆改了天然氣管道。

　　(5)小區(qū)某裝修現(xiàn)場材料堆放混亂，工人用電爐做飯且無滅火設(shè)備。

　　問題

　　1.針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)如何處理?

　　2.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理應(yīng)注意的問題有哪些?

　　3.裝飾裝修活動(dòng)中，應(yīng)由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款的情形有哪些? 本題共26分

　　解析:

　　1.針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題的處理措施分別是：

　　(1)向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，說明情況，并由物業(yè)公司出資進(jìn)行整改;加強(qiáng)裝修審批環(huán)節(jié)的管理， 要求管理人員在審批之前，應(yīng)去現(xiàn)場查證和落實(shí)。

　　(2)立即檢查裝修申報(bào)、出人口及裝修管理環(huán)節(jié)，查出漏洞并加以整改;要求進(jìn)人施工現(xiàn)場的人員立即補(bǔ)辦入場手續(xù)，否則拒絕其入場。

　　(3)告知業(yè)主，此項(xiàng)裝修工程須先委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì);裝修前，應(yīng)先申報(bào)，得到許可后方可施工;檢查公司在材料進(jìn)出管理方面存在的問題，堵住漏洞、防患于未然。

　　(4)業(yè)主在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。 裝修手冊中會說明對改動(dòng)原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

　　(5)要求現(xiàn)場材料堆放有序;如需做飯，應(yīng)采取較為安全的方式，并有預(yù)防火災(zāi)發(fā)生的措施;易燃易爆物品應(yīng)隔離堆放;現(xiàn)場必須配置滅火裝置。若不能按上述要求，可要求停工進(jìn)行整改。

　　2.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理應(yīng)注意的問題有：嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài).加強(qiáng)巡視，防患于未然;控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。

　　3.裝飾裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：

　　(1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

　　(2)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。

　　(3)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對裝修人處以罰款。

　　(4)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。