根據(jù)國有資產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購非國有資產(chǎn)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換以及以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)等都是涉及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為目的的法定評估。
我國公司法規(guī)定，對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。
2009年8月最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》規(guī)定，“拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價”。資產(chǎn)評估的結(jié)果可以作為民事執(zhí)行的參考依據(jù)。
【該題針對“資產(chǎn)評估目的”知識點進行考核】
三、綜合題
1、某資產(chǎn)評估報告，評估對象為寫字樓，采用資產(chǎn)評估方法為市場法和成本法。從資產(chǎn)評估報告及相關(guān)工作底稿行到評估信息如下：
使用市場法評估時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員在收集市場交易案例時發(fā)現(xiàn)，評估對象所在地區(qū)寫字樓交易極不活躍，所收集到3個交易案例均為三年以前的交易案例，并且交易案例與評估對象在區(qū)位條件，個別因素方面存在較大差異。
資產(chǎn)評估專業(yè)人員對評估對象與交易案例之間的時間因素、區(qū)位因素和個別因素差異進行了修正，得到修正后的資產(chǎn)評估結(jié)果，并以3個修正后評估結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的評估值，評估單價為25194元/m2修正情況與評估結(jié)果如下表所示。
可比案例
房地產(chǎn)名稱 評估對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C
時間因素A 交易時間
2016.7 2013.7
2012.5 2011.8
修正系數(shù) 1 1.52 1.61 1.65
區(qū)位因素B 修正系數(shù) 1 1.3 1.45 1.5
個別因素C 修正系數(shù) 1 1.52 1.41 1.35
總修正系數(shù)D D=A*B*C 3.00 3.27 3.34
交易價格 11000 7200 5700
修正結(jié)果 25194 33000 23544 19038
資產(chǎn)評估專業(yè)人員采用成本法得到評估結(jié)果為12410元/m2資產(chǎn)評估專業(yè)人員以兩種評估方式的算術(shù)平均值(18802元/m2)作為評寫字樓單位面積價值最結(jié)結(jié)論。
評估報告未作其他披露。
<1> 、什么是市場法?市場法的應(yīng)用前提是什么?
【正確答案】 市場法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。(2分)
應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。(2分)
【該題針對“市場法的基本步驟及可比因素”知識點進行考核】
<2> 、對該寫字樓采用市場法評估是否恰當(dāng)?說明理由
【正確答案】 對該寫字樓采用市場法評估不恰當(dāng)。(2分)
因為“評估對象所在地區(qū)寫字樓交易極不活躍，所收集到3個交易案例均為三年以前的交易案例，并且交易案例與評估對象在區(qū)位條件，個別因素方面存在較大差異”,這就不符合應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足的兩個基本的前提條件:一是要有一個活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。(2分)
【該題針對“市場法的基本步驟及可比因素”知識點進行考核】
<3> 、分析資產(chǎn)評估專業(yè)人員確定最終評估結(jié)論的方式。
【正確答案】 資產(chǎn)評估專業(yè)人員確定最終評估結(jié)論的方式是算術(shù)平均法。因為在得到多個結(jié)果時，資產(chǎn)評估人員都是用這些方法的算術(shù)平均值作為最終結(jié)論的。(4分)
【該題針對“市場法的基本步驟及可比因素”知識點進行考核】
2、S公司為A股上市公司，擬通過定向增發(fā)的方式收購T公司全部股權(quán)。S公司及T公司的股東共同授權(quán)T公司委托Z資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估。資產(chǎn)評估委托合同中就評估方法使用，盈利預(yù)測責(zé)任和評估付費等事項作出如下約定：
(1)資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)采用收益法對委托資產(chǎn)進行評估;
(2)委托方應(yīng)向資產(chǎn)評估機構(gòu)提供企業(yè)未來盈利預(yù)測資料，并對資料的真實性與可實現(xiàn)性負責(zé);因盈利預(yù)測的可實現(xiàn)性和真實性對評估結(jié)果產(chǎn)生的影響，由委托方負責(zé);
(3)資產(chǎn)評估開始現(xiàn)場工作后7日內(nèi)支付評估服務(wù)費合同款總額的30%，完成現(xiàn)場評估工作后7日內(nèi)支付40%，提交正式報告后7日內(nèi)支付30%。項目滿足委托方的要求，實現(xiàn)委托方的預(yù)期目標(biāo)后另行獎勵20萬元。
在項目執(zhí)行過程中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員直接使用委托方提供的盈利預(yù)測數(shù)據(jù)，認為盈利預(yù)測數(shù)據(jù)的真實性與可實現(xiàn)性應(yīng)由委托方負責(zé)而未履行任何核查驗證過程序。后有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)該項目盈利預(yù)測造假，導(dǎo)致大幅度虛增評估值，并決定對該項目進行立案調(diào)查。
要求：
<1> 、委托合同匯總對評估方法的約定是否恰當(dāng)?說明理由。
【正確答案】 委托合同中對評估方法的約定不恰當(dāng)。(2分)
因為評估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估對象就應(yīng)該是企業(yè)的股權(quán)，涉及的資產(chǎn)范圍是企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債。價值類型應(yīng)需要根據(jù)交易雙方的實際情況選擇市場價值或投資價值等，因此適宜的評估方法應(yīng)選擇市場法。(2分)
【該題針對“資產(chǎn)評估職業(yè)道德的基本要求”知識點進行考核】
<2> 、該項目的資產(chǎn)評估專業(yè)人員使用企業(yè)所提供的盈利預(yù)測資料的行為是否恰當(dāng)?說明理由。
，我們將會及時處理。