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　　建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命年限為40年，截止目前正常使用，經(jīng)評(píng)估，重置單價(jià)為3500元/平方米，用打分法確定的建筑物成新率為78%。

　　房地產(chǎn)用地于2008年6月30日通過(guò)出讓方式取得，位于某地區(qū)三類地價(jià)區(qū)，土地面積2500平方米，出讓年限50年，用地性質(zhì)為工業(yè)用途，土地開發(fā)程度達(dá)到六通一平。該地區(qū)三類地價(jià)區(qū)的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為650元/平方米，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為六通一平，50年期出讓土地使用權(quán)，平均容積率為2.0，基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2012年6月30日。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)資料，容積率修正系數(shù)見(jiàn)下表QQ群151856011：

　　表一

　　該地區(qū)地價(jià)指數(shù)以1990年為基期的定基指數(shù)，2012-2018年地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表：

　　表二

　　2012-2018年地價(jià)指數(shù)表

　　影響地價(jià)的其他因素修正系數(shù)為1.0500，土地資本化率為6%，不考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。

　　要求：

　　<1> 、簡(jiǎn)述采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的前提條件。

　　【正確答案】 釆用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是：

　�、佼�(dāng)?shù)卣�府已公布基�?zhǔn)地價(jià);

　�、诳梢匀〉没鶞�(zhǔn)地價(jià)修正體系;

　�、墼谠u(píng)估基準(zhǔn)日所取得的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，即滿足基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距估價(jià)對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)在3 年以內(nèi)。

　　【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　<2> 、計(jì)算土地使用權(quán)評(píng)估單價(jià)(元/平方米)，保留4位小數(shù)。

　　【正確答案】 本次測(cè)算評(píng)估對(duì)象50年使用年期的出讓地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)中設(shè)定出讓年限為50年，不需要進(jìn)行年期修正。因此宗地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)^50]/[1-1/(1+6%)^50]=1

　　土地使用權(quán)評(píng)估單價(jià)=待估宗地所處級(jí)別(地段)的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

　　=650×1×(2.46/1.3)×1×1.0500

　　=1291.5000(元/平方米)

　　【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　<3> 、若打分法和年限法權(quán)重比為6:4，計(jì)算建筑物綜合成新率(%)。

　　【正確答案】 年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%

　　=(40-6)/40

　　=80%

　　綜合成新率=80%×0.4+78%×0.6=78.8%

　　【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　<4> 、計(jì)算建筑物評(píng)估值，委估資產(chǎn)評(píng)估值。

　　【正確答案】 建筑物評(píng)估值=3500×4650×78.8%=3500×4650×78.8%=12824700(元)

　　資產(chǎn)評(píng)估值=12824700+1291.5000×2500=16053450(元)

　　【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】