二、多項選擇題
1、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是建(構)筑物的基本概念、特點及分類。選項ABC屬于建(構)筑物的自然特性;選項DE屬于建(構)筑物的社會經(jīng)濟特性。參見教材P103。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 本題考查的是建(構)筑物評估基本事項的明確。選項ABCD屬于對建(構) 筑物實體狀態(tài)了解的內(nèi)容;選項E屬于政策因素。參見教材P116。
【該題針對“建(構)筑物評估基本事項的明確”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估概述。選項DE屬于預備費。工程建設其他費用包括：土地使用費、與項目建設有關的其他費用和與未來生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用。參見教材P180。
【該題針對“在建工程評估概述”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 廣義上的建筑物包括建筑物和構筑物。選項ABC屬于建筑物;選項D屬于構筑物。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 《不動產(chǎn)登記暫行條例》第一章第二條第二款規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 BE
【答案解析】 選項A錯誤，耐久性又稱不可隱匿性;選項C錯誤，耐久性是建(構)筑物的基礎特性;選項D錯誤，耐久性同時體現(xiàn)在自然壽命和經(jīng)濟壽命。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 公共所有權表現(xiàn)為政府力量執(zhí)行的征收權、征稅權、警察權和充公權。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 選項D屬于商業(yè)房地產(chǎn);選項E屬于農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 DE
【答案解析】 選項ABC屬于交易因素，選項D屬于外部因素;選項E屬于自身因素。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 AB
【答案解析】 收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。
【該題針對“收益法”知識點進行考核】
三、綜合題
1、
【正確答案】 該房地產(chǎn)的收益價值P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%×[1-1/(1+10%)38-5]/(1+10%)5=300.86萬元。
四、綜合題
1、
【正確答案】 V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
根據(jù)題意已知：
A=(100-75)× 500×12=150000(元)
Y=10%
n =10-3=7(年)
將上述數(shù)字代入公式中計算如下：
V=150000/10%[1-1/(1+10%)7]
=73.03(萬元)
五、綜合題
1、
【正確答案】 該寫字樓2011年5 月1 日的市場價值測算如下：
(1)測算公式：
比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
(2)求取比準價格V1：
V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)
=8609.76(元人民幣/m2)
(3)求取比準價格V2：
V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1+5%)
=8642.39(元人民幣/m2)
(4)求取比準價格V3：
V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)2/(1+6%)
=8515.85(元人民幣/m2)
(5)將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法的測算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場價值為：
評估對象市場價值(單價)=(8609.76+8642.39+8515.85)/3
=8589.33(元人民幣/m2)。
【該題針對“市場法”知識點進行考核】
六、綜合題
1、
【正確答案】 (1)開發(fā)完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)
(2)該成片荒地取得稅費總額= V×4 %=0.04V(億元)
(3)建設成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)
(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)
(5)轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額=9 .6×6 %=0.576(億元)
(6)開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)
(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)
V=1.641(億元)
故：
該成片荒地總價= 1 .641(億元)
該成片荒地單價=164100000/2000000=82.05(元/m2)
【該題針對“剩余法”知識點進行考核】
，我們將會及時處理。