<1> 、請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值
五、綜合題
1、某評(píng)估項(xiàng)目背景如下，為評(píng)估某寫(xiě)字樓2011年5月1 日的市場(chǎng)價(jià)值，在該寫(xiě)字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫(xiě)字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例。人民幣匯率中間價(jià)，2011年3月1日為1美元對(duì)人民幣6.5706元，2011年5 月1日為1美元對(duì)人民幣6.4990元;該類寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況的修正和調(diào)整，見(jiàn)表2。并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取最終比準(zhǔn)價(jià)格。
表2 可比實(shí)例交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況表
可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3
成交價(jià)格8000元人民幣/m21300美元/m28800元人民幣/m2
成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日
交易狀況+2%+3%-3%
房地產(chǎn)狀況-8%-5%+6%
<1> 、請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該寫(xiě)字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值。
六、綜合題
1、某成片荒地的面積為2km2，適宜開(kāi)發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/ km2;貸款年利率為8%;土地開(kāi)發(fā)的年平均投資利潤(rùn)率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的增值稅等稅費(fèi)和買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和4%。
<1> 、請(qǐng)采用剩余法中的靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類。從狹義的角度，選項(xiàng)D屬于構(gòu)筑物。
【該題針對(duì)“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素。按物質(zhì)實(shí)體形態(tài)進(jìn)行劃分，建(構(gòu))筑物價(jià)格可以分為土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。
【該題針對(duì)“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。選項(xiàng)BC，屬于權(quán)利狀態(tài)調(diào)查;選項(xiàng)D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。
【該題針對(duì)“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)法。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：(1)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);(2)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年;(3)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是收益法。實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54(萬(wàn)元)，收益現(xiàn)值p=a/r[1-1/(1+r)n]==54/0.1×[1-1/(1+0.1)35]=520.78(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P131。
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是收益法。在收益期內(nèi)，采用將收益期折現(xiàn)的方法，收益期結(jié)束后轉(zhuǎn)售，分兩階段評(píng)估價(jià)格。參見(jiàn)教材P136。
【該題針對(duì)“收益法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是成本法。開(kāi)發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);(3)房屋建筑安裝工程費(fèi);(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi);(5)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)指政府或其他部門(mén)收取的費(fèi)用。參見(jiàn)教材P149~150。
【該題針對(duì)“成本法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用�；鶞�(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)：(1)基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格;(2)基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格;(3)基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū);(4)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);(5)基準(zhǔn)地價(jià)不是交易價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)是由政府組織評(píng)估測(cè)算、論證并公布的價(jià)格。
【該題針對(duì)“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是在建工程評(píng)估程序�！拔遄C一圖一書(shū)”：土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、建設(shè)項(xiàng)目總平面審批圖、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。參見(jiàn)教材P184。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估程序”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是在建工程評(píng)估方法。重置核算法是根據(jù)工程的建設(shè)情況及現(xiàn)行材料調(diào)價(jià)和現(xiàn)行的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分別確定直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，對(duì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、洽商費(fèi)及預(yù)算外費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生數(shù)參照現(xiàn)行定額加以適當(dāng)調(diào)整的辦法。參見(jiàn)教材P186。
【該題針對(duì)“在建工程評(píng)估方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
11、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是在建工程評(píng)估舉例應(yīng)用。資金成本=150×5%×1+(800+50)×5%×1/2=28.75(萬(wàn)元)，利潤(rùn)=1000×4%=40(萬(wàn)元)。在建工程評(píng)估值=已支付費(fèi)用+資金成本+利潤(rùn)=1000+28.75+40=1068.75(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P187。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。