三、綜合題
46、某成片荒地面積 2km2，取得該荒地的代價(jià)為 1.2 億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5 億元，開發(fā)期為 3 年，貸款年利率為 8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 2%、5.5%和 10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%。
<1>、該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勾投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時(shí)投入)。
正確答案：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=該荒地取得總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn)
=該荒地取得總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率
=[該荒地取得總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息]/(1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=[該荒地取得總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息]/[(1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地總面積]
=[該荒地取得總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息]/[(1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)×該荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率]
=[120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[(1-2%-5.5%-10%)
×2000000×60%]=436(元/m2)
47、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)甲企業(yè)的下列資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，具體情況如下：
(1)甲企業(yè)總部位于廣州，甲企業(yè)中 A 材料系一個(gè)月前從杭州購(gòu)進(jìn)，材料明細(xì)賬的記載為：數(shù)量 8000 千克，單價(jià) 500 元/千克，運(yùn)雜費(fèi)為 800 元。根據(jù)材料消耗的原始記錄和清查，評(píng)估時(shí)庫(kù)存尚有 2000 千克。
(2)甲企業(yè) B 低值易耗品，原價(jià)是 1200 元，預(yù)計(jì)使用 1 年，現(xiàn)在已經(jīng)使用了 8 個(gè)月，評(píng)估時(shí)該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià)為 3000 元。采用成本法進(jìn)行評(píng)估。取得該低值易耗品時(shí)該同類低值易耗品的市場(chǎng)價(jià)格為 1500 萬元。
(3)經(jīng)核實(shí)，甲企業(yè)應(yīng)收賬款實(shí)有金額為 950000 元，具體發(fā)生情況如下表所示：
應(yīng)收賬款賬齡析表 單
位：元
壞賬損失計(jì)算析表
單位：元
(4)甲公司擁有 P 公司(非上市公司)的普通股股票 100 萬股，每股面值 1 元，持有期間每年股利收益率均為 10%，評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，前 3 年可以保持 10%的收益率，從第
4 年開始，收益率提高 10%個(gè)百點(diǎn)，并且一直持續(xù)下去。假定該 P 公司是公用事業(yè)企業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定為 2%，折現(xiàn)率為 6%。(計(jì)算結(jié)果保留整數(shù) )
<1>、根據(jù)資料(1)和資料(2)，計(jì)算 A 材料和 B 低值易耗品的評(píng)估值;
正確答案：(1)A 材料的評(píng)估值=2000×(500+800/8000)=1000200(元)
(2)B 低值易耗品的評(píng)估值=3000×(1-8/12)=1000(元)
<2>、根據(jù)資料(3)，計(jì)算壞賬金額及應(yīng)收賬款的評(píng)估值;
正確答案：壞賬損失的金額如下：
壞賬損失計(jì)算析表
單位：元
應(yīng)收賬款評(píng)估值為 950000-243600=706400(元)
<3>、根據(jù)資料(4)，計(jì)算該股票的評(píng)估值。
正確答案：該股票的評(píng)估價(jià)值=前 3 年收益的折現(xiàn)值+第四年后收益的折現(xiàn)值
=1000000×1×10%×(P/A，6%，3)+(1000000×1×20%÷6%)×(1+6%)-3
=100000×2.6730+200000÷6%×0.8396
=267300+2798667
=3065967(元)
48、被評(píng)估成套設(shè)備購(gòu)建于 2003 年 12 月，賬面價(jià)值 120 萬元，2008 年 12 月對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，追加投資 30 萬元，2013 年 12 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查析得到如下數(shù)據(jù)：
(1)從 2003 年到 2008 年，每年該類設(shè)備價(jià)格上升率為 10%，而從 2008 年至 2013 年設(shè)備價(jià)格維持不變;
(2)該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支 2 500 元;
(3)被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為 0.7，所得稅率為25%;
(4)該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的 80%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用 5 年，在未來 5 年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。
<1>、計(jì)算被估設(shè)備的重置成本及各項(xiàng)損耗，計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。
正確答案：(1)計(jì)算被估設(shè)備各部的重置成本
技術(shù)改造以外金額的重置成本=120×(1+10%)5=193.26(萬元)
技術(shù)改造部的重置成本=30(萬元)
被估設(shè)備的重置成本=193.26+30=223.26(萬元)。
(2)實(shí)體性貶值計(jì)算
技術(shù)改造以外金額的重置成本占總重置成本比例=193.26/223.26=86.56%
技術(shù)改造部以外的實(shí)體性貶值率=10×80%/[(10×80%)+5]=61.54%
技術(shù)改造部的重置成本占總重置成本比例=30/223.26=13.44%
技術(shù)改造部的實(shí)體性貶值率=5×80%/[(5×80%)+5]=44.44%
實(shí)體性貶值率=86.56%×61.54%+13.44%×44.44%=59.24%
實(shí)體性貶值額=223.26×59.24%=132.26(萬元)。
(3)功能性貶值
=(2 500/10 000)×12×(1-25%)×(P/A，10%，5)
=2.25×3.7908=8.53(萬元)
注：因?yàn)楸绢}是以萬元為單位，所以需要將 2 000 元換算成以萬元為單位的金額，2000/10 000=0.2(萬元)。
(4)經(jīng)濟(jì)性貶值：由于在未來 5 年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求，所以不存在經(jīng)濟(jì)性貶值。
(5)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值
=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值=223.26-132.26-8.53=82.47(萬元)。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。