【例題·多選題】商品房現(xiàn)售應(yīng)具備的條件有( )。
A.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件
B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C.已通過竣工驗收
D.物業(yè)管理方案已落實
E.取得商品房銷售許可證
『正確答案』ABCD
『答案解析』商品房現(xiàn)售應(yīng)當符合以下條件：(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
【例題·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積100m2的商品住宅，單價為1萬元/m2。購房合同對面積誤差未作約定。經(jīng)實測房屋建筑面積為105m2，買受人實際應(yīng)付購房款( )萬元。
A.100
B.101
C.103
D.105
『正確答案』C
『答案解析』按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未做約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房;買受人不退房的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足，超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
【例題·單選題】陳某欲買一套建筑面積為100m2的商品住房，單價10000元/m2，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實測，建筑面積為95m2。如陳某選擇購房，則應(yīng)付房款( )萬元。
A.90
B.91
C.93
D.95
『正確答案』C
『答案解析』本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。
(1)計算面積誤差比。
面積誤差比
=(實測面積-預(yù)測面積)/預(yù)測面積×100%
=[(95-100)/100]×100%
=-5%。
(2)陳某實際支付購房款，實測面積小于預(yù)測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
張某實付房價款
=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)
=93萬元。
【例題·多選題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有( )。
A.共有的房地產(chǎn)
B.人民法院查封的房地產(chǎn)
C.出租的房地產(chǎn)
D.設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)
E.尚未注銷異議登記的房地產(chǎn)
『正確答案』BE
『答案解析』選項A，共有房地產(chǎn)可以抵押，必須經(jīng)共有人書面同意;選項C、D，出租的房屋及設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設(shè)定的租賃權(quán)和地役權(quán)。
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