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　　一、單項選擇題

　　1 【正確答案】 C

　　【試題解析】 區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。自然區(qū)位又可分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位;社會區(qū)位又可分為經(jīng)濟區(qū)位、文化區(qū)位、政治區(qū)位等。其中，天文區(qū)位反映了某一事物的經(jīng)緯度位置。例如，北京市位于北緯39°57'，東經(jīng)116°79'。

　　2 【正確答案】 A

　　【試題解析】 1970年，斯科特(scott)運用報價地租(Bid—Rent)曲線的概念進一步說明了CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)中零售業(yè)空間分布。

　　3 【正確答案】 A

　　【試題解析】 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條和國土資源部《劃撥土地目錄》的規(guī)定，下列四類建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

　�、賴�家機關(guān)用地和軍事用地;

　�、诔鞘谢�礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

　　③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

　�、芊�律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。A項是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式獲得用地。

　　4 【正確答案】 B

　　【試題解析】 小組訪談法一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導(dǎo)下對預(yù)先設(shè)定的某一主題展開深入的探討。

　　5 【正確答案】 C

　　6 【正確答案】 A

　　【試題解析】 工程項目中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)的構(gòu)成為：①單項工程，指具有獨立設(shè)計文件的，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的一組配套齊全的工程項目;②單位工程，是單項工程的組成部分;③分部工程，是單位工程按照部位劃分的組成部分，即單位工程的進一步分解;④分項工程，是形成項目產(chǎn)品的基本部件或構(gòu)件的施工過程。

　　7 【正確答案】 D

　　【試題解析】 一般意義上的市場營銷策略分為同一性策略和差異性策略，房地產(chǎn)市場營銷則以差異性策略為主。房地產(chǎn)營銷策略的差異性突出表現(xiàn)在：①不同商品房開發(fā)項目的營銷采用的策略不同;②一個商品房開發(fā)項目在不同的營銷階段采用的策略不同。

　　8 【正確答案】 B

　　9 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在房地產(chǎn)估價中，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　10 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率。其中，采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格×(1±價格變動率×期數(shù))=可比實例在估價時點的價格。

　　11 【正確答案】 C

　　【試題解析】 由于收益年限n為無限年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為：

　　12 【正確答案】 B

　　【試題解析】 管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。它作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾，是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　13 【正確答案】 C

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　14 【正確答案】 A

　　【試題解析】 進行房屋保險時，先要確定保險金額，原則上要求保險金額與房屋實際價值相等。房地產(chǎn)保險費率是向投保人收取保險費的標準，一般是以千分率(‰)來表示的。保險費數(shù)額，取決于保險金額和保險費率。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　15 【正確答案】 A

　　【試題解析】 對于背業(yè)稅而言，按照營業(yè)額和適用稅率計算應(yīng)納稅額，計算公式為：應(yīng)納稅額=營業(yè)額×適用稅率。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　16 【正確答案】 C

　　【試題解析】 教育費附加的計征依據(jù)一般是納稅人實際繳納的增值悅、消費稅、營業(yè)稅稅額，附加率為3%。施工企業(yè)在計取稅金時，教育費附加的計取基礎(chǔ)應(yīng)為營業(yè)稅。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項選擇題

　　17 【正確答案】 A,B,E

　　【試題解析】 1954年墨菲(Murphy)和萬斯(Vance)在對美國9個城市CBD的土地利用進行深入細致的調(diào)研后，認為地價峰值區(qū)(PLVI)是CBD最明顯的特點，在PLVI內(nèi)的用地稱為商務(wù)用地，并提出界定CBD的兩項重要指標：中心商務(wù)高度指標(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積，中心商務(wù)強度指標(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積 ×100%。赫伯特(Herbert)和卡特(Carter)進一步提出中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率(CBI)的概念。

　　18 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，拍賣或掛牌方式出讓的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標、拍賣或掛牌方式出讓。

　　19 【正確答案】 B,D,E

　　【試題解析】 可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)包括：①通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押;②通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使剛證后，可以抵押。

　　20 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 定性研究就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中收集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。房地產(chǎn)市場定性調(diào)研方法有小組訪談法、深度訪談法和投射法。

　　21 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 風(fēng)險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。這種偏離可以用兩個參數(shù)來描述：①發(fā)生偏離的方向和大小，即后果;②發(fā)生偏離的可能性，即事件發(fā)生的概率。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　22 【正確答案】 A,B,E

　　【試題解析】 差額投資同收期是指在不計利息的條件下，一個方案比另一個方案多支出的投資，用年經(jīng)營成本的節(jié)約額逐年回收所需要的時間。在實際工作中，往往是投資大的方案經(jīng)營成本低，投資小的方案經(jīng)營成本高。

　　23 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制應(yīng)該做到：

　�、夙椖吭O(shè)計必須符合設(shè)計承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)該控制在批準的設(shè)計任務(wù)書的范圍內(nèi);

　�、谠O(shè)計文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙之間無矛盾;

　　③項目的設(shè)備選型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟合理、安全可靠;

　�、墉h(huán)境保護、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關(guān)部門的規(guī)定指標;

　　⑤施工過程要與技術(shù)要求相一致，與技術(shù)規(guī)范相一致，與設(shè)計質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗收標準。

　　24 【正確答案】 A,C,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)銷售的間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到客戶。間接渠道的缺點有：①房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)雖然有市場調(diào)研等方麗的優(yōu)勢，但存在著對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房不如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熟悉的缺點，容易造成開發(fā)和銷售的矛盾，增大了開發(fā)與銷售之間協(xié)調(diào)的工作量;②如果房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的銷售業(yè)績和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己銷售預(yù)計的業(yè)績基本持平，這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的傭金就“得不償失”。BD兩項屬于房地產(chǎn)銷售直接渠道的缺點，、

　　25 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的具體思路是：

　�、俅_定對被估價房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素;

　�、谂卸ū还纼r房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與被估價房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度;

　�、蹖⒖杀葘嵗�房地產(chǎn)與被估價房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度;

　�、芨鶕�(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。

　　26 【正確答案】 A,B,C,E

　　27 【正確答案】 A,B,D,E

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　28 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 與一般金融相比，房地產(chǎn)金融具有安全性、長期性、多樣性、證券化和政策性等特點。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　29 【正確答案】 A,C,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)信托是指委托人將其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)資金的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人，委托受托人在指定的目的和范圍內(nèi)代為管理和處理。房地產(chǎn)信托的構(gòu)成要素包括：①信托行為，即合法設(shè)定信托的行為;②信托當(dāng)事人，即信托關(guān)系涉及的委托人、受托人和受益人等;③信托標的物，即信托行為中涉及的房地產(chǎn)信托財產(chǎn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　30 【正確答案】 C,E

　　【試題解析】 房產(chǎn)稅的基本特點包括：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn);②按年征收、分期繳納;③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用：方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納;④稅率全國統(tǒng)一。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　三、案例分析

　　31 【正確答案】 D

　　【試題解析】 對投資額的敏感度系數(shù)的計算為：對年凈收入的敏感度系數(shù)的計算為：

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　32 【正確答案】 C,D

　　【試題解析】 應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法評估時，在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費。

　　33 【正確答案】 A

　　【試題解析】 由于該寫字樓的運營費用為毛租金的40%，所以該寫字樓每月的運營費用應(yīng)為：50×40%=20(元/平方米)，則該寫字樓建成后的年凈收益為：(50×90%-20)×12=300(元/平方米)。

　　34 【正確答案】 A,C

　　35 【正確答案】 B