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當(dāng)前位置：
課程咨詢一、單項選擇題
1 【正確答案】 B
【試題解析】 需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。在實際中，需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來表示。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
2 【正確答案】 D
【試題解析】 在扇形理論中，霍伊特認(rèn)為由于特定交通線路的線性通達(dá)性(Linear Accessibility)和定向慣性(Directional Inertia)的影響，各功能用地往往在其兩側(cè)形成。他還把市中心的通達(dá)性稱為基本通達(dá)性，把沿輻射狀交通主干線所增加的通達(dá)性稱為附加通達(dá)性。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
3 【正確答案】 B
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
4 【正確答案】 D
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
5 【正確答案】 C
【試題解析】 拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)臼拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
6 【正確答案】 B
【試題解析】 為保護(hù)被拆除房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人。所有權(quán)人既包括公民也包括法人。
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
7 【正確答案】 B
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
8 【正確答案】 C
【試題解析】 安置補(bǔ)助費是指用地單位對被征地單位因征地所造成的多余勞動力進(jìn)行安置所需費用而支付的補(bǔ)助金額。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
9 【正確答案】 B
【試題解析】 被征地農(nóng)民的主要安置方式包括貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安囂、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置和異地移民安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。
【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用
10 【正確答案】 D
【試題解析】 銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接最的真實資料。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
11 【正確答案】 D
【試題解析】 為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確了“商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門發(fā)放的《商品房預(yù)售許呵證》后，方能預(yù)售商品房。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價
12 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)投資不僅資金投入量大，而且投資同收期相對較長，對于投資者來說，對資金時間價值的判斷和預(yù)期就顯得十分重要。要客觀正確地進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價，不僅要考慮投資額與同收效益的大小，還應(yīng)考慮投資與效益發(fā)生的時間。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價
13 【正確答案】 A
【試題解析】 經(jīng)濟(jì)活動的類型不同，現(xiàn)金流量的具體表現(xiàn)形式也不一樣。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入和其他經(jīng)營收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價
14 【正確答案】 B
【試題解析】 利息是資金時間價值的一種重要表現(xiàn)形式，通常將其作為衡量資金時間價值的絕對尺度;衡量資金時間價值的相對尺度是利率。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價
15 【正確答案】 B
【試題解析】 單利計息下，第5年末的本利和Fn=P(1+i.n)=16000×(1+2.45%×5)=17960(元)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價
16 【正確答案】 C
【試題解析】 風(fēng)險自留包括兩個方面的內(nèi)容：承擔(dān)風(fēng)險和自保風(fēng)險。其中，自保風(fēng)險是企業(yè)通過預(yù)測其擁有的風(fēng)險損失發(fā)生的概率與程度，并根據(jù)企業(yè)，自身的財務(wù)能力預(yù)先提取基金以彌補(bǔ)風(fēng)險所致?lián)p失的積極的自我承擔(dān)。自保風(fēng)險主要有三種表現(xiàn)形式：①將風(fēng)險損失攤銷計入成本;②建立和使用內(nèi)部風(fēng)險損失基金;③組織和經(jīng)營專業(yè)自保公司，降低企業(yè)總體風(fēng)險水平，提高收益能力。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
17 【正確答案】 A
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
18 【正確答案】 B
【試題解析】 矩陣型組織是職能型和項目型的混合體，在矩陣型結(jié)構(gòu)中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
19 【正確答案】 D
【試題解析】 網(wǎng)絡(luò)廣告具有傳播面廣、時間長、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)力豐富、更新便捷等優(yōu)點。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時查詢的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，說明其注重廣告的便捷性，網(wǎng)絡(luò)媒體是最佳選擇。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
20 【正確答案】 B
【試題解析】 低價策略是指將項目價格確定在同一市場上較低的價格水平上。對需求彈性大的商品房，客戶對其價格比較敏感，購買行為往往受求廉心理支配，因而低價容易拓展銷路，適宜采用低價策略。高價策略是指將項目價格確定在同一市場上較高的價格水平上。對需求彈性小的房地產(chǎn)，客戶對其價格不敏感，利用高價即使銷售比較少的數(shù)量，也可以將投資及早收回來，有利于獲取更多的利潤。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
21 【正確答案】 A
【試題解析】 公共關(guān)系活動的效果通常不是立刻見效的，需要一定時期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。公共關(guān)系的工作效應(yīng)具有滯后性。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
22 【正確答案】 D
【試題解析】 在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)市場價格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲、下跌三種情況。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為平穩(wěn)時，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整;當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使價格符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
23 【正確答案】 C
【試題解析】 直線法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等，是最主要的年限法，是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊求取方法。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
24 【正確答案】 A
【試題解析】 《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可向委托單位收取手續(xù)費。
【知識模塊】 物業(yè)管理
25 【正確答案】 C
【試題解析】 市場調(diào)節(jié)價是指物業(yè)管理的具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)所需物業(yè)管理服務(wù)項目的數(shù)量和質(zhì)量，結(jié)合市場行情提出建議標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。具體收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。
【知識模塊】 物業(yè)管理
26 【正確答案】 D
【試題解析】 我國目前主要有中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行等商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
27 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)人身損失主要是指個人房地產(chǎn)抵押借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時間內(nèi)(通常是債務(wù)償還期內(nèi))死亡，而給債權(quán)人帶來的損失;還包括房地產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損失。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
28 【正確答案】 B
【試題解析】 經(jīng)過省級人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高。
【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收
29 【正確答案】 A
【試題解析】 王先生應(yīng)繳納契稅以成交價格作為計稅依據(jù)。國務(wù)院批準(zhǔn)，自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。則王先生應(yīng)繳納契稅稅額=100×1%=1(萬元)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收
二、多項選擇題
30 【正確答案】 A,B,D
【試題解析】 現(xiàn)實存在的國家與“孤立國”區(qū)別有：①在現(xiàn)實存在的國家中，找不到與“孤立國”中所設(shè)想的自然條件、土壤肥力和土壤的物理性狀都完全相同的土地;②在現(xiàn)實國家中，不可能有那么惟一的大城市，它既不靠河流邊，也不在通航的運(yùn)河邊;③在具有一定國土面積的國家中，除了它的首都外，還有許多小城市分散在全國各地。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
31 【正確答案】 B,C
【試題解析】 A項，旅游用地可用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D項，在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，并符合掛牌條件，先提交報價單者為競得人;E項，競得人的競買保證金，抵作土地出讓價款，其他投標(biāo)人、競買人的競買保證金，在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
32 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 在協(xié)議出讓過程中，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分的行為有：
①不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的;
�、诖_定出讓底價時未經(jīng)集體決策的;
�、坌孤┏鲎尩變r的;
�、艿陀趨f(xié)議出讓最低價出讓建設(shè)用地使用權(quán)的;
�、轀p免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
33 【正確答案】 A,C,D,E
【試題解析】 國家無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的原因除ACDE四項外，還包括：①土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的;②未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用;③機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報廢的土地;④以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
34 【正確答案】 A,C,D,E
【試題解析】 房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用有：
�、儆欣诜康禺a(chǎn)開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向;
�、谟欣诜康禺a(chǎn)開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代;
�、塾欣诜康禺a(chǎn)開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略;
�、苡欣诜康禺a(chǎn)開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)計劃和銷售計劃;
�、萦欣诜康禺a(chǎn)開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
35 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟為：①宏觀環(huán)境預(yù)測;②行業(yè)預(yù)測;③企業(yè)銷售預(yù)測。其中，宏觀環(huán)境預(yù)測包括通貨膨脹、失業(yè)、利率、消費開支、投資、凈出口額等，最終是對國民生產(chǎn)總值的預(yù)測;再應(yīng)用它并結(jié)合其他環(huán)境指標(biāo)來預(yù)測行業(yè)銷售情況;最后，通過假定本企業(yè)的市場份額，從而得到企業(yè)的銷售預(yù)測。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
36 【正確答案】 A,B
【試題解析】 風(fēng)險估計可分為：①主觀概率估計，是指人們根據(jù)自己的知識和經(jīng)驗，以及對事件的了解和認(rèn)識，對預(yù)測對象未來發(fā)生可能性的大小作一個主觀估計值;②客觀概率估計，是根據(jù)大量的試驗數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風(fēng)險因素發(fā)生的可能性，它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在的概率。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
37 【正確答案】 C,D
【試題解析】 收益與風(fēng)險權(quán)衡的原則提示投資者，在進(jìn)行投資決策時，不儀要看到效益，也要關(guān)注風(fēng)險，權(quán)衡利弊得失冉進(jìn)行決策;經(jīng)濟(jì)評價的本質(zhì)就是要對擬建項目在整個計算期的活動，通過效益與費用計算，對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析和比較。一般來說，項目經(jīng)濟(jì)評價要求盡量采用定用定量指標(biāo)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
38 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 目前在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，項目管理組織結(jié)構(gòu)的基本形式有：①職能型組織，具有明確的等級劃分，每一個雇員都有一個明確的上級;②項目型組織，與職能型相對應(yīng)的另一種極端方式為項目型組織，在項目型組織中，工作成員是經(jīng)過搭配的;③矩陣型組織，是職能型和項目型的混合體，既具有職能型組織的特征，又具有項目型組織的特征。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
39 【正確答案】 A,C,E
【試題解析】 付款方式的調(diào)整方式主要有：①付款時段的調(diào)整，指總的付款期限的縮短或拉長，各個階段付款時間設(shè)定的向前移或向后靠;②付款比例的調(diào)整，指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、后期高;③價格差異的調(diào)整，付款方式對價格的影響通常不是直接規(guī)定不同的價格，而是通過不同付款方式下的折扣比例實現(xiàn)價格差異的。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
40 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 在實際估價中，考慮建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
41 【正確答案】 A,D
【試題解析】 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取酬金制、包干制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式;物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
【知識模塊】 物業(yè)管理
42 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 律師事務(wù)所主要為抵押貸款提供法律服務(wù)，如起草貸款協(xié)議、辦理抵押物查詢鑒證和登記、受托與借款人訂貸款協(xié)議、處理違約貸款的法律事務(wù)等。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
43 【正確答案】 B,C
【試題解析】 綜合保險是將財產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險單上，具有上述保險的綜合職能。我國消費信貸住房綜合保險，綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險的保險責(zé)任。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
三、案例分析
44 【正確答案】 A
【試題解析】 由上可知，財務(wù)凈現(xiàn)值對投資額的敏感度系數(shù)的絕對值為9.53，對年凈收入的敏感度系數(shù)的絕對值為8.40，因此該項目財務(wù)凈現(xiàn)值對投資額較敏感。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
45 【正確答案】 B
【試題解析】 應(yīng)用直線法，年折舊額：
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
46 【正確答案】 B
【試題解析】 應(yīng)用直線折舊法，折舊總額可計算為：
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
47 【正確答案】 B
【試題解析】 應(yīng)用直線折舊法，建筑物現(xiàn)值可計算為：
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
48 【正確答案】 A
【試題解析】
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