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課程咨詢一、單項選擇題
1 【正確答案】 B
【試題解析】 在“杜能圈”中，第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品;第二圈為林業(yè)區(qū)，主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材;第三圈是谷物輪作區(qū)，主要生產(chǎn)糧食;第四圈是草田輪作區(qū)，提供的商品農(nóng)產(chǎn)品主要為谷物與畜產(chǎn)品;第五圈為三圃農(nóng)作制區(qū)，圈內(nèi)1/3土地用來種黑麥，1/3種燕麥，其余1/3休閑。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
2 【正確答案】 A
【試題解析】 同心圓理論的基本模式為城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴展，共形成5個同心圓用地結(jié)構(gòu)。依次為：①第一環(huán)帶，中心商務區(qū);②第二環(huán)帶，過渡地帶;③第三環(huán)帶，工人住宅區(qū);④第四環(huán)帶，高級住宅區(qū);⑤第五環(huán)帶，通勤人士住宅區(qū)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
3 【正確答案】 D
【試題解析】 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。房地產(chǎn)市場競爭者凋研主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
4 【正確答案】 C
【試題解析】 在向一組參加預測的專家調(diào)查時，通常是以調(diào)查表的肜式征集專家對出個可能發(fā)生事件主觀概率的估計值，然后運用算術(shù)平均或加權(quán)平均對同一事件綜合專家的意見，最后得出一組專家集體提出的主觀概率值，即平均概率密度函數(shù)和累積概率分布函數(shù)。其中，平均概率密度函數(shù)可預測各事件發(fā)生的可能性;累積概率分布函數(shù)可預測某一范圍內(nèi)事件發(fā)生的可能性。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
5 【正確答案】 D
【試題解析】 差額凈現(xiàn)值大于零只表明增加的投資是合理的，并不表明全部投資是合理的;在采用差額凈現(xiàn)值法對方案進行比較時，通常先設(shè)有一個零：投資方案，并假設(shè)零投資方案為臨時最優(yōu)方案，然后一一進行比較;由于評價角度不同，用差額凈現(xiàn)值法對互斥方案比選的結(jié)論往往與用凈現(xiàn)值率法比選的結(jié)論不一致。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
6 【正確答案】 A
【試題解析】 成本導向定價法是指以商品房開發(fā)成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法。房地產(chǎn)投資額、稅費、行業(yè)利潤水平等都是與成本有關(guān)的因素。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
7 【正確答案】 A
【試題解析】 根據(jù)成本加成定價法公式：商品房單位價格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)，則該房地產(chǎn)價格為：15000000÷10000×(1+10%)=1650(元/平方米)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
8 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)營業(yè)推廣中的“噱頭”促銷方式很多，有免費吃飯、免費乘車、免費觀看演出、贈送禮品等，主要目的是吸引客戶前往售樓處參觀、咨詢，在一定程度上積聚了人氣。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
9 【正確答案】 B
【試題解析】 房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取分期支付方式，而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布等的不同，實際價格會有所不同。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
10 【正確答案】 D
【試題解析】 建筑物的實際年齡是估計其有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當?shù)恼{(diào)整后得到：①當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當;②當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡;③當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡大于實際年齡。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
11 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見，可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價值的正式答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價值的分析報告。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
12 【正確答案】 B
【知識模塊】 物業(yè)管理
13 【正確答案】 A
【試題解析】 物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容有：①物業(yè)管理事項;②物業(yè)服務質(zhì)量;③物業(yè)服務費用;④雙方的權(quán)利義務;⑤專項維修資金的管理與使用;⑥物業(yè)管理用房;⑦合同期限;⑧違約責任等。
【知識模塊】 物業(yè)管理
14 【正確答案】 D
【試題解析】 房地產(chǎn)融資的償還期限一般都較長，我國住房抵押貸款的最高年限為30年。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
15 【正確答案】 D
【試題解析】 與傳統(tǒng)融資證券化中資金的需求者采取發(fā)行證券的方式在金融市場上取得資金不同的是，住房抵押貸款證券化是將缺乏流動性的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)換成流動性較強的證券的過程，是資本市場發(fā)展的新產(chǎn)物。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
二、多項選擇題
16 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 城市空間結(jié)構(gòu)是在城市發(fā)展過程中，人們對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。城市土地利用結(jié)果反映城市空間的基本結(jié)構(gòu)形態(tài)和城市內(nèi)各功能的地域差異。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
17 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 根據(jù)建立社會主義市場經(jīng)濟和土地使用制度改革的需要，圍繞實行土地用途管制制度這一目標，建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容包括：
�、俳ㄔO(shè)用地宏觀調(diào)控管理;
�、谵r(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理;
�、弁恋卣魇展芾�;
�、芙ㄔO(shè)項目用地申請、審查、報批、供地工作;
�、萁ㄔO(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
18 【正確答案】 C,D
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
19 【正確答案】 B,C,D
【試題解析】 對于以開發(fā)量為變量的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，應用費用分解法進行劃分，固定資產(chǎn)折舊、土地購置費等屬于固定成本;規(guī)劃設(shè)計費、建筑工程費、公共設(shè)施配套費等屬于變動成本。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
20 【正確答案】 B,D
【試題解析】 項目進度控制的實施主要有項目設(shè)計進度控制和項目實施進度控制。實施階段的進度控制包括：①實施進度調(diào)整;②進度控制。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
21 【正確答案】 A,C,D
【試題解析】 代理租售合同簽訂后，委托人應向受托人提交有關(guān)資料，包括：①反映項目特征的資料;②反映開發(fā)項目合法性的資料;③委托書;④商品房預售許可證(當預售商品房時)。B項，應由經(jīng)紀機構(gòu)制定并執(zhí)行，所以無需委托方提供;E項，是開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部資料，與銷售無直接關(guān)系，所以無需提供。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
22 【正確答案】 A,B,D,E
【試題解析】 要發(fā)揮人員促銷的優(yōu)勢，首先要選擇好促銷人員。優(yōu)秀的促銷人員應具有的素質(zhì)有：①能言善道;②隨機應變;③反應靈敏;④長于外交;⑤熟悉促銷技巧，熟悉所促銷商品房的特點、優(yōu)勢以及企業(yè)的經(jīng)營方針，具備市場知識。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
23 【正確答案】 A,C,D,E
【試題解析】 運用市場法估價一般分為四個步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚恚ńr格可比基礎(chǔ)、交易情況修正、交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整;④求取比準價格。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
24 【正確答案】 A,E
【試題解析】 由于在現(xiàn)實中不存在完全無風險的投資，故一般是選用同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，如選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
25 【正確答案】 C,D,E
【試題解析】 業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體，是物業(yè)服務企業(yè)服務的對象，可以是個人、集體和國家。在實際中，具備業(yè)主身份的情況有三種：①房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人;②物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有的使用人;③法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。
【知識模塊】 物業(yè)管理
26 【正確答案】 B,D,E
【試題解析】 按不同的分類標準，房地產(chǎn)債券有不同的分類。其中，按發(fā)行者不同，房地產(chǎn)債券分為政府債券、金融債券和公司債券三種。AC兩項是按房地產(chǎn)債券發(fā)行是否公開進行的劃分。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
三、案例分析
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
27 【正確答案】 D
【試題解析】 居民在退休年齡內(nèi)預計可繳存住房公積金總額以下列方式計算：本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息余額+上月住房公積金匯儲額×剩余退休年限×12=20000+250×2×12×30=20(萬元)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
28 【正確答案】 C
【試題解析】 根據(jù)住房公積金的相關(guān)規(guī)定，李某可以申請的住房公積金貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準：①借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額25萬元;②所購住房評估價的70%，即100×70%=70(萬元);③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額15萬元。以三者最低者為準，則李某申請公積金貸款的最高額度為15萬元。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
29 【正確答案】 C
【試題解析】 重復保險的損失賠償通常是采用分攤方式，可以按保險金額比例分攤。投保人獲得的最高損失賠償為房屋的保險價值，即房屋的評估價值100萬元，如果兩家保險公司采取分攤方式賠付，則甲公司最高賠償為：
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
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