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課程咨詢一、單項選擇題
1 【正確答案】 C
【試題解析】 以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析，是假定在沒有其他因素影響下，僅就運輸與工業(yè)區(qū)位之間關(guān)系而言。韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運費為最小的地方，因此，運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量，即運費是運輸物的重量和距離的函數(shù)，運費與運輸噸公里成正比關(guān)系。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
2 【正確答案】 B
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
3 【正確答案】 B
【試題解析】 建設(shè)用地的分類包括：
�、侔唇ㄔO(shè)用地所有權(quán)，分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地;
�、诎唇ㄔO(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地;
�、郯唇ㄔO(shè)用地的來源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地;
�、馨唇ㄔO(shè)用地使用期限，分為永久性建設(shè)用地和臨時性建設(shè)用地;
�、莅唇ㄔO(shè)項曰生產(chǎn)規(guī)�；蚩偼顿Y額的大小，分為大型項目建設(shè)用地、中型項目建設(shè)用地和小型項目建設(shè)用地;
�、薨唇ㄔO(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
4 【正確答案】 D
【試題解析】 農(nóng)業(yè)建設(shè)用地是指地上建筑物、構(gòu)筑物供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的土地，如農(nóng)作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等用地。農(nóng)民宅基地屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
5 【正確答案】 B
【試題解析】 固有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)(股份有限公司或有限責(zé)任公司)，該建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
6 【正確答案】 A
【試題解析】 劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納征地拆遷補償、安置等費用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
7 【正確答案】 C
【試題解析】 建設(shè)用地管理是指國家為維護(hù)社會主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施。其中，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系是指建設(shè)用地權(quán)屬的確立與變更，以及理順和協(xié)調(diào)在解決建設(shè)用地的分配和再分配過程中所產(chǎn)生的各種關(guān)系;合理組織建設(shè)用地利用是指對建設(shè)用地進(jìn)行組織、利用、控制、監(jiān)督。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
8 【正確答案】 D
【試題解析】 建設(shè)用地管理的對象是指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，即廣義的建設(shè)用地。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
9 【正確答案】 C
【試題解析】 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條和國土資源部《劃撥土地目錄》，下列四類建設(shè)用地的土地使剛權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
10 【正確答案】 C
【試題解析】 房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
11 【正確答案】 C
【試題解析】 試驗法又稱為因果關(guān)系研究法，指調(diào)研人員通過改變調(diào)研對象面對的某些因素，來觀察這些因素變化以后對其他待考察的變量會產(chǎn)生什么樣的影響的調(diào)研方法。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
12 【正確答案】 A
【試題解析】 獨立方案是指方案之間互不干擾，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分利用為止的一組方案。若方案間加法則成立，則這些方案是相互獨立的。題中以750萬元同時向兩個方案投資，收益正好為905萬元，則A、B兩個方案是相互獨立的。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
13 【正確答案】 A
【試題解析】 公開招標(biāo)的優(yōu)點是招標(biāo)人可以在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投標(biāo)人可以充分發(fā)揮自己在技術(shù)、資金、管理等方面的優(yōu)勢參與競爭，體現(xiàn)了公平和競爭的原則。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
14 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)銷售的間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到客戶。根據(jù)產(chǎn)品經(jīng)過的中間商數(shù)量，可劃分為一級、二級、三級等不同長度的間接渠道。房地產(chǎn)銷售的間接渠道一般為一級銷售渠道，即只包含一個層次的中間商。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
15 【正確答案】 A
【試題解析】 房地產(chǎn)廣告目標(biāo)是指房地產(chǎn)廣告在一定的時間內(nèi)，對特定的目標(biāo)客戶所要完成的溝通任務(wù)和銷售目標(biāo)。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標(biāo)的確定。要看它能否把想要傳達(dá)的信息和態(tài)度花費適當(dāng)?shù)某杀驹谶m當(dāng)?shù)臅r候傳達(dá)給客戶。一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)明確宣傳要達(dá)到的目標(biāo)，才能在廣告費用與廣告效果之間達(dá)到平衡。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
16 【正確答案】 D
【試題解析】 經(jīng)濟(jì)折舊又稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利閃素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
17 【正確答案】 A
【試題解析】 收益法是預(yù)測被估價房地產(chǎn)的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法;市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與被估價房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對它們的實際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法;假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測被估價房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將被估價房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
18 【正確答案】 A
【試題解析】 使用收益法計算，該宗房地產(chǎn)的價值為：
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
19 【正確答案】 A
【試題解析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
【知識模塊】 物業(yè)管理
20 【正確答案】 C
【試題解析】 客戶本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額：目前本人名下公積金本息余額+上月公積金匯儲額×剩余退休年限×12=6000+200×25×12=66000(元)。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
21 【正確答案】 A
【試題解析】 耕地占用稅根據(jù)不同地區(qū)的人均耕地面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實行有地區(qū)差別的幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)，稅額標(biāo)準(zhǔn)為：①以縣級行政區(qū)域為單位，人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米10～50元;②人均耕地超過1畝、不超過2畝的地區(qū)，每平方米8～40元;③人均耕地超過2畝、不超過3畝的地區(qū)，每平方米6～30元;④人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米5～25元。
【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收
二、多項選擇題
22 【正確答案】 A,B
【試題解析】 最早研究級差地租理論的是英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi).李嘉圖(David Richardo)和德國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家、區(qū)位論先驅(qū)杜能。
【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
23 【正確答案】 C,D
【試題解析】 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒體發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)、拍賣、掛牌的時間、地點。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
24 【正確答案】 B,D
【試題解析】 B項，抵押權(quán)人在征得抵押人同：卷后，可以剛抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔(dān);D項，有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度
25 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 D項，深度訪談法一般由研究者根據(jù)被訪者的回答情況，隨時調(diào)整提問方法和范圍。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研
26 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征主要表現(xiàn)為：①客觀性;②不確定性;③潛在性;④損益雙重性;⑤可測性;⑥相關(guān)性。其中，相關(guān)性是指投資者面臨的風(fēng)險與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風(fēng)險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風(fēng)險;同一一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
27 【正確答案】 B,C
【試題解析】 就一般情況而言，用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行計算期不同的互斥方案比選，應(yīng)滿足下列條件之一：①初始投資額大的方案年均凈現(xiàn)金流大，且計算期長;②初始投資額大的方案年均凈現(xiàn)金流小，且計算期短。
【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選
28 【正確答案】 A,B,C,E
【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同通常包括的內(nèi)容有：①合同的當(dāng)事人;②合同的標(biāo)的;③標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量;④合同價款或酬金;⑤合同期限、履行地點和方式;⑥違約責(zé)任;⑦解決爭執(zhí)的方法。工程范圍和內(nèi)容屬于分包合同的內(nèi)容。
【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
29 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 選擇房地產(chǎn)銷售渠道應(yīng)考慮的因素主要包括：①房地產(chǎn)市場供求狀況;②房地產(chǎn)項目本身的市場前景;③呵供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量和能力;④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略。
【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷
30 【正確答案】 A,B,C,D
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
31 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 估價結(jié)果報告通常簡明扼要地說明以下事項：①估價委托人;②估價機(jī)構(gòu);③估價目的;④估價對象;⑤估價時點;⑥價值類型;⑦估價依據(jù);⑧估價原則;⑨估價方法;⑩估價結(jié)果;⑩其他需要說明的事項;11估價人員。
【知識模塊】 房地產(chǎn)估價
32 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 臨時管理規(guī)約的主要內(nèi)容包括：①物業(yè)的自然狀況和權(quán)利狀況;②業(yè)主使剛物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則;③維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則;④涉及業(yè)主共同利益的事項;⑤違約責(zé)任。
【知識模塊】 物業(yè)管理
33 【正確答案】 A,C,D,E
【試題解析】 房地產(chǎn)金融具有多樣性的特點。房地產(chǎn)金融的形式，除了土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款，還有房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)保險、住房公積金、合作建房、投資入股、融資租賃等多種形式。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
34 【正確答案】 B,C,D,E
【試題解析】 為了保障住房公積金的運用安全，又可實現(xiàn)合理增值，住房公積金的管理機(jī)構(gòu)——住房資金管理中心歸集的住房公積金，除留足備付金：外，其他只能定向運用于安居工程、住宅建設(shè)、城市危舊房改造、集資合作建房、為職工提供購房抵押貸款等。
【知識模塊】 房地產(chǎn)金融
35 【正確答案】 A,B,C,D
【試題解析】 應(yīng)列入契稅征稅對象的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：①國有土地使用權(quán)出讓;②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移;③房屋買賣、贈與和交換。
【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收
三、案例分析
【知識模塊】 物業(yè)管理
36 【正確答案】 A,C
【試題解析】 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則包括公開原則、公平原則、公正原則、誠實信用原則。
【知識模塊】 物業(yè)管理
37 【正確答案】 B
【試題解析】 該房地產(chǎn)開發(fā)公司采用的是公開招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目(甲住宅小區(qū))的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項。
【知識模塊】 物業(yè)管理
38 【正確答案】 A,D
【試題解析】 A項，在評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯部分必須公開，其它評標(biāo)過程應(yīng)在嚴(yán)格保密下進(jìn)行;B項，評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo);C項，向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告是評標(biāo)委員會的正常工作之一;D項，應(yīng)該推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。
【知識模塊】 物業(yè)管理
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