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　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查報酬率的求取。從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險成正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

　　【該題針對“報酬率的求取”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查成本法計算新開發(fā)土地價值。題中已知直接成本為包括土地取得成本和土地開發(fā)成本之和。開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率=(2000+2500)×6%=270(元/m2)。新開發(fā)土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤=2000+2500+(2000+2500)×4%+(2000+2500)×5%+200+270=3000(元/m2)。

　　【該題針對“成本法的基本公式”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查成本法的基本公式。在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊。

　　【該題針對“成本法的基本公式”知識點進行考核】

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查對可比實例成交價格進行處理。2017年9月價格=3月價格×4月指數×5月指數×6月指數×7月指數×8月指數×9月指數=20000×94.8%×96.6%×105.1%×109.3%×112.7%×118.3%=28050.9(元/m2)。注意必須從下個月的指數開始乘起，不能乘3月的指數。

　　【該題針對“對可比實例成交價格進行處理”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查對可比實例成交價格進行處理。在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。1000×(1-0.7%)8×6.45=6097.53(元/平方米)。

　　【該題針對“對可比實例成交價格進行處理”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查對可比實例成交價格進行處理。根據公式：套內建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積÷套內建筑面積，可求得使用面積=2400×120÷3000=96(m2)。

　　【該題針對“對可比實例成交價格進行處理”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查房地產估價的原則。評估房地產的市場價值，應遵循以下原則：(1)獨立、客觀、公正原則;(2)合法原則;(3)價值時點原則;(4)替代原則;(5)最高最佳利用原則。

　　【該題針對“房地產估價概述”知識點進行考核】

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查房地產估價的原則。房地產的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循房地產市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。

　　【該題針對“房地產估價概述”知識點進行考核】

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查建筑物折舊的求取。經濟折舊也稱為外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。不利因素可能是經濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調控措施等)。

　　【該題針對“建筑物折舊的求取”知識點進行考核】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查建筑物折舊的求取。物質折舊也稱為有形損耗，是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。物質折舊包括四個方面：自然經過的老化，正常使用的磨損，意外破壞的損毀，延遲維修的損壞殘存。其中，自然經過的老化主要是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，例如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹等。

　　【該題針對“建筑物折舊的求取”知識點進行考核】

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查建筑物折舊的求取。建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡以后的壽命。

　　【該題針對“建筑物折舊的求取”知識點進行考核】

　　12、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查求取估價對象價值。估價對象價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數。

　　【該題針對“求取估價對象價值”知識點進行考核】

　　13、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查收益法的適用范圍。收益法適用于評估收益性房地產——有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產的價值，如商品住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法一般不適用。

　　【該題針對“收益法概述”知識點進行考核】

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查房地產重新構建價格的求取。重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設在價值時點重新取得全新狀況的估價對象所必要的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必要的支出及應獲得的正常利潤。

　　【該題針對“重新購建價格的求取”知識點進行考核】

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查比較法選取可比實例。可能收集到的交易實例較多，但針對具體的估價對象及估價目的和價值時點，其中某些交易實例可能不適用，因此需要從中選取3～10個符合一定條件的交易實例作為可比實例。

　　【該題針對“比較法概述、收集交易實例、選取可比實例”知識點進行考核】

　　16、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查成本法的概念。成本法是求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值或價格的方法。

　　【該題針對“成本法概述”知識點進行考核】

　　17、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查成本法的適用對象。對于那些很少發(fā)生交易而限制了比較法的運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產，例如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價。

　　【該題針對“成本法概述”知識點進行考核】

　　18、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查房地產估價報告的目錄。目錄通常是按照前后次序列出估價報告各個組成部分的名稱及其對應的頁碼，便于委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內容有一個總體的了解，易于找到感興趣內容的部分。

　　【該題針對“房地產估價報告”知識點進行考核】

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查房地產估價報告。房地產估價技術報告一般包括以下內容：(1)估價對象分析(包括最高最佳利用分析);(2)市場背景分析(即估價對象子市場分析);(3)估價方法選用分析;(4)估價的詳細測算過程;(5)估價結果及其確定理由。

　　【該題針對“房地產估價報告”知識點進行考核】

　　20、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查假設開發(fā)法的適用范圍。假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，如可供開發(fā)建設的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊的房地產。

　　【該題針對“假設開發(fā)法概述、基本公式”知識點進行考核】

　　21、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查凈收益的計算。基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用，所以選擇B。

　　【該題針對“凈收益的求取”知識點進行考核】

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查收益法的計算公式。V=A/Y=8/8%=100(萬元)。

　　【該題針對“收益法的計算公式”知識點進行考核】

　　23、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查收益法的計算公式。收益法的一般公式為：V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+……An/(1+Y)n。當報酬率Y偏低時，會導致測算出的房地產價值偏高。

　　【該題針對“收益法的計算公式”知識點進行考核】

　　24、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查開發(fā)經營期的起點。假設開發(fā)法中的開發(fā)經營期的起點是取得估價對象的日期，即估價時點。

　　【該題針對“現金流量折現法和傳統(tǒng)方法、假設開發(fā)法計算中各項的求取”知識點進行考核】

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BE

　　【答案解析】 本題考查求取報酬率的方法。求取報酬率的基本方法有兩種——累加法和市場提取法。

　　【該題針對“報酬率的求取”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 本題考查比較法。在房地產估價的比較法中，建立比較基礎一般要做以下工作：(1)統(tǒng)一房地產范圍;(2)統(tǒng)一付款方式;(3)統(tǒng)一價格單位。

　　【該題針對“對可比實例成交價格進行處理”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】 本題考查房地產估價的原則。最高最佳利用是指房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等。

　　【該題針對“房地產估價概述”知識點進行考核】

　　4、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查建筑物折舊的求取�？梢詮囊韵滤膫�方面來進一步認識和把握物質折舊：(1)自然經過的老化;(2)正常使用的磨損;(3)意外破壞的損毀;(4)延遲維修的損壞殘存。

　　【該題針對“建筑物折舊的求取”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查房地產的估價方法。假設開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產價值，基準地價修正法(新教材不要求掌握，這里只作為干擾項)適用于城市建成區(qū)內難以求取重新開發(fā)成本的土地，所以排除DE。

　　【該題針對“收益法概述”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】 本題考查房地產重新構建價格的求取。建筑物的重新購建價格可以采用比較法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權的部門、機構公布的房屋重置價格、房地產市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。具體的求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。

　　【該題針對“重新購建價格的求取”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查比較法選取可比實例。選取的可比實例應符合以下要求：(1)可比實例房地產應是估價對象的類似房地產;(2)可比實例的交易類型應與估價目的吻合;(3)可比實例的成交日期應盡量接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。

　　【該題針對“比較法概述、收集交易實例、選取可比實例”知識點進行考核】

　　8、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 本題考查成本法概述。運用成本法估價一般分為以下四個步驟：(1)收集房地產價格構成等資料;(2)測算重新購建價格;(3)測算建筑物折舊;(4)求取積算價格。

　　【該題針對“成本法概述”知識點進行考核】

　　9、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查房地產估價報告。房地產估價報告一般應采取書面形式。房地產估價報告通常由八大部分組成：(1)封面;(2)目錄;(3)致估價委托人函;(4)估價師聲明;(5)估價假設和限制條件;(6)估價結果報告;(7)估價技術報告;(8)附件。

　　【該題針對“房地產估價報告”知識點進行考核】

　　10、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 本題考查房地產的估價方法。在建工程的評價，可以采用成本法和假設開發(fā)法。

　　【該題針對“假設開發(fā)法概述、基本公式”知識點進行考核】

　　11、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查房地產估價假設開發(fā)法。開發(fā)期也可稱為開發(fā)建設期或建設期，其起點與開發(fā)經營期的起點相同，終點是預計待開發(fā)房地產竣工驗收合格的日期。

　　【該題針對“現金流量折現法和傳統(tǒng)方法、假設開發(fā)法計算中各項的求取”知識點進行考核】

　　12、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查假設開發(fā)法兩種方法的區(qū)別�，F金流量折現法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別主要有：(1)對各項數值的測算不同;(2)考慮收支時間角度的不同;(3)開發(fā)利潤的顯示方式不同。

　　【該題針對“現金流量折現法和傳統(tǒng)方法、假設開發(fā)法計算中各項的求取”知識點進行考核】