答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容;選項(xiàng)CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容。參見教材P46。

　　【答疑編號(hào)10704582,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。參見教材P47。

　　【答疑編號(hào)10700481,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P49。

　　【答疑編號(hào)10700477,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、旅館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項(xiàng)ABC均為構(gòu)筑物，選項(xiàng)D為建筑物。參見教材P49。

　　【答疑編號(hào)10700471,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物的含義。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。參見教材P50。

　　【答疑編號(hào)10700460,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：(1)擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)還是建設(shè)用地使用權(quán)。(2)該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。(3)該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制(如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院査封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。(4)額外的利益或好處。參見教材P50～51。

　　【答疑編號(hào)10700448,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)還可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。參見教材P51。

　　【答疑編號(hào)10700444,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P51。

　　【答疑編號(hào)10700420,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。抵押權(quán)，是債務(wù)人或第三人在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)不是房地產(chǎn)使用權(quán)的概念。參見教材P52～53。

　　【答疑編號(hào)10700446,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。參見教材P53。

　　【答疑編號(hào)10700422,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。使用權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P53。

　　【答疑編號(hào)10700425,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。參見教材P53。

　　【答疑編號(hào)10700437,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位的含義。具體的一宗房地產(chǎn)的區(qū)位，是該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。參見教材P54。

　　【答疑編號(hào)10700299,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是不可移動(dòng)。不可移動(dòng)是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。參見教材P60。

　　【答疑編號(hào)10700317,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是不可移動(dòng)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。參見教材P60。

　　【答疑編號(hào)10700319,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。參見教材P60。

　　【答疑編號(hào)10700323,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常不是全國(guó)性市場(chǎng)，更不是全球性市場(chǎng)，而是地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的。參見教材P60～61。

　　【答疑編號(hào)10700483,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是獨(dú)一無二。獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。參見教材P61。

　　【答疑編號(hào)10700326,點(diǎn)擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是壽命長(zhǎng)久。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。參見教材P62。

　　【答疑編號(hào)10700333,點(diǎn)擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是壽命長(zhǎng)久。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，局地用地為70年。參見教材P62。

　　【答疑編號(hào)10700336,點(diǎn)擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)的供給有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。參見教材P62。

　　【答疑編號(hào)10700341,點(diǎn)擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是用途多樣。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、荒地。參見教材P64。

　　【答疑編號(hào)10700350,點(diǎn)擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是相互影響。房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，參見教材P64。

　　【答疑編號(hào)10700356,點(diǎn)擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是易受限制。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度政策、政局等變化的影響。參見教材P65。

　　【答疑編號(hào)10700359,點(diǎn)擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是易受限制。管制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用加以干涉。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。參見教材P65。

　　【答疑編號(hào)10700362,點(diǎn)擊提問】

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱。參見教材P66～67。

　　【答疑編號(hào)10700371,點(diǎn)擊提問】

　　27、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。參見教材P67。

　　【答疑編號(hào)10700366,點(diǎn)擊提問】

　　28、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。參見教材P67。

　　【答疑編號(hào)10700383,點(diǎn)擊提問】

　　29、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浥c增值率是同時(shí)增長(zhǎng)的，名義增長(zhǎng)率=3800/3000-1=0.266666667，實(shí)際增長(zhǎng)率=(1+年名義增長(zhǎng)率)/(1+年通貨膨脹率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，實(shí)際增值額=3000×0.206349206=619.047619萬。參見教材P67～68。

　　【答疑編號(hào)10700378,點(diǎn)擊提問】

　　30、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。參見教材P69。

　　【答疑編號(hào)10700399,點(diǎn)擊提問】

　　31、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。參見教材P71。

　　【答疑編號(hào)10700283,點(diǎn)擊提問】

　　32、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)種類。收益性房地產(chǎn)是能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商品住宅、寫字樓、商店、賓館、餐館、影劇院、游樂場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。參見教材P73～74。

　　【答疑編號(hào)10700295,點(diǎn)擊提問】

　　33、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)基本狀況的描述。房地產(chǎn)基本狀況的描述應(yīng)簡(jiǎn)要說明下列方面：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途和權(quán)屬。參見教材P74～76。

　　【答疑編號(hào)10700257,點(diǎn)擊提問】

　　34、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。土地實(shí)物狀況的描述主要說明下列方面：(1)土地面積;(2)土地形狀;(3)地形、地勢(shì);(4)地質(zhì);(5)土壤;(6)土地開發(fā)程度;(7)其他，例如臨街商業(yè)用地還要說明臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用地還要說明氣候條件(如光照、溫度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉條件等。建筑物實(shí)物狀況的描述主要說明下列方面：(1)建筑規(guī)模;(2)建筑結(jié)構(gòu);(3)設(shè)施設(shè)備;(4)裝飾裝修;(5)空間布局;(6)建筑功能;(7)外觀;(8)新舊成都;(9)其他，說明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況。選項(xiàng)BCD屬于區(qū)位因素。參見教材P76～78。

　　【答疑編號(hào)10700260,點(diǎn)擊提問】

　　35、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。土地使用管制情況說明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。低于房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件。參見教材P78。

　　【答疑編號(hào)10700266,點(diǎn)擊提問】

　　36、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。選項(xiàng)ABC屬于實(shí)物因素。參見教材P79～81。

　　【答疑編號(hào)10700272,點(diǎn)擊提問】

　　37、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。停車方便程度：說明有無停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等。參見教材P80。

　　【答疑編號(hào)10700274,點(diǎn)擊提問】

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。而僅是放進(jìn)土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，如擺放在室內(nèi)的家具、電器、裝飾品，掛在墻上的畫，停放在車庫(kù)里的汽車，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，都不屬于其他相關(guān)定著物。參見教材P49～50。

　　【答疑編號(hào)10700469,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】 本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。僅是放進(jìn)土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或與土地、建筑物毗連者，如擺放在室內(nèi)的家具、電器、裝飾品，掛在墻上的畫，停放在車庫(kù)里的汽車，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，都不屬于其他相關(guān)定著物。參見教材P49～50。

　　【答疑編號(hào)10700473,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。區(qū)分所有權(quán)，是一種復(fù)合性的權(quán)利。包括專有部分的所有權(quán)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)、因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)。參見教材P51。

　　【答疑編號(hào)10700449,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。參見教材P51。

　　【答疑編號(hào)10700438,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位的含義。選項(xiàng)E是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因素。一宗房地產(chǎn)的位置是指該房地產(chǎn)所在的地方，包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層。參見教材P54。

　　【答疑編號(hào)10700301,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P53。

　　【答疑編號(hào)10700427,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是獨(dú)一無二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得市場(chǎng)上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，甚至是“一房一價(jià)”。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易的方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房(或樣板間)、現(xiàn)場(chǎng)照片等，其交易也不宜采取樣品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地査看、親身感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘。參見教材P61。

　　【答疑編號(hào)10700332,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。選項(xiàng)A，通常情況下，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱;廠房中，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱;選項(xiàng)B，熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;選項(xiàng)C，小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn);選項(xiàng)D，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌�小區(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的;選項(xiàng)E，郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。參見教材P66。

　　【答疑編號(hào)10700372,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 CE

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P67。

　　【答疑編號(hào)10700381,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】 本題考查的是按用途劃分的種類。旅館房地產(chǎn)是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，如賓館、飯店、酒店、旅店、旅社、招待所、度假村、療養(yǎng)院、培訓(xùn)中心等。選項(xiàng)A屬于商業(yè)房地產(chǎn);選項(xiàng)E屬于體育和娛樂房地產(chǎn)。參見教材P69。

　　【答疑編號(hào)10700395,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】 本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地;毛地;熟地;在建工程;現(xiàn)房。參見教材P69～70。

　　【答疑編號(hào)10700400,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】 本題考查的是按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有出售、出租、自營(yíng)和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為出售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營(yíng)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。參見教材P73。

　　【答疑編號(hào)10700293,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述。房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。土地權(quán)益狀況的描述主要說明下列方面：土地所有權(quán)狀況;土地使用權(quán)狀況;土地使用管制情況，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件包括：土地用途、容積率、建筑密度、建筑高度;土地利用現(xiàn)狀;出租和占用情況;他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利;其他特殊情況。建筑物權(quán)益狀況的描述，房屋所有權(quán)狀況，出租或占用情況;他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。其他特殊情況;其他。參見教材P78。

　　【答疑編號(hào)10704607,點(diǎn)擊提問】

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。參見教材P49。

　　【答疑編號(hào)10700475,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。建筑密度=400/(1000/2)=80%。參見教材P51。

　　【答疑編號(hào)10700429,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。參見教材P52。

　　【答疑編號(hào)10700431,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將受讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓。參見教材P52。

　　【答疑編號(hào)10700442,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。參見教材P54。

　　【答疑編號(hào)10700433,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位的含義。用地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，即房地產(chǎn)外部的區(qū)位因素。參見教材P55。

　　【答疑編號(hào)10700300,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日�策、�?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等)。參見教材P60～61。

　　【答疑編號(hào)10700320,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是獨(dú)一無二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。參見教材P61。

　　【答疑編號(hào)10700330,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是用途多樣。房地產(chǎn)雖然具有用途多樣特性，但現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)用途并不是其擁有者可以隨意確定和改變的。參見教材P63。

　　【答疑編號(hào)10700349,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是相互影響。外部性也稱外部效應(yīng)、外部影響，有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)。參見教材P64。

　　【答疑編號(hào)10700354,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是易受限制。充公權(quán)，是政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產(chǎn)。參見教材P65。

　　【答疑編號(hào)10700361,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。所謂獨(dú)立使用性，是指能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。參見教材P66。

　　【答疑編號(hào)10700373,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來講的，房地產(chǎn)價(jià)格一般是波浪式上升的，但不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，建筑物破舊、功能落后或環(huán)境惡化、景觀被破壞、房地產(chǎn)供給過剩等導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至群體的非理性預(yù)期、過度的投機(jī)炒作導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫后破裂帶來的房地產(chǎn)價(jià)格大跌。參見教材P67。

　　【答疑編號(hào)10700382,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按用途劃分的種類。房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì))，首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。參見教材P68。

　　【答疑編號(hào)10700396,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格是有使用期限的土地使用權(quán)價(jià)格，一宗使用期限較長(zhǎng)的土地，其價(jià)格雖然在使用期限的前若干年可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但因?yàn)榭傆幸惶焓Ｓ嗥谙迺?huì)縮短為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是趨于下降的。不過，如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)較少或者完成了續(xù)期，則該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來。參見教材P68。

　　【答疑編號(hào)10700391,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按立法用語劃分的種類�！秶�(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所稱被征收房屋價(jià)值，不僅包括土地上的房屋價(jià)值，還包括土地使用權(quán)價(jià)值。參見教材P68。

　　【答疑編號(hào)10700392,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按立法用語劃分的種類。根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的習(xí)慣用語，可以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)三類。參見教材P68。

　　【答疑編號(hào)10700394,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類�！拔逋ㄒ黄健币话闶侵妇邆涞缆�、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。參見教材P70。

　　【答疑編號(hào)10700403,點(diǎn)擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按實(shí)物形態(tài)劃分的種類。不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是先分別評(píng)估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價(jià)值和在損害之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額。參見教材P70～71。

　　【答疑編號(hào)10700405,點(diǎn)擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。參見教材P72。

　　【答疑編號(hào)10700286,點(diǎn)擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。某些含有無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，如含有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的汽車加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的價(jià)值，或?qū)⑵渲袩o形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。參見教材P73。

　　【答疑編號(hào)10700281,點(diǎn)擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按是否產(chǎn)生收益劃分的種類。在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。參見教材P74。

　　【答疑編號(hào)10700256,點(diǎn)擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積和代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。參見教材P76。

　　【答疑編號(hào)10700262,點(diǎn)擊提問】

　　試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫(kù)]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí)

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