答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。參見(jiàn)教材P321。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P322。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　測(cè)算最高費(fèi)用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)成本失控。參見(jiàn)教材P322。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　對(duì)重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P321。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P323。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　在求取建在工程價(jià)值時(shí)，需要減去續(xù)建利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P326。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　后續(xù)建設(shè)期是從取得在建工程的時(shí)間，到竣工的時(shí)間。

　　正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，說(shuō)明花了1.5年時(shí)間，只干了1年的工程進(jìn)度。正常建設(shè)期為3年，還剩2年的后續(xù)建設(shè)期。由于在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的還要正常期限0.5年，總后續(xù)建設(shè)期2.5年。綜合理解分析題目。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　A只要可以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;B動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中;C扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒(méi)發(fā)生，是未來(lái)要發(fā)生的;D在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而應(yīng)該結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參見(jiàn)教材P333。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬(wàn)。參見(jiàn)教材328。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期。參見(jiàn)教材P331。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　區(qū)位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是既定的，無(wú)法選擇。參見(jiàn)教材P321。

　　2、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象就是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P321～322。

　　3、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法包括可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。參見(jiàn)教材P322。

　　4、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn);測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用。參見(jiàn)教材P322。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　動(dòng)態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生。參見(jiàn)教材P328。