答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。參見教材P321。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上。參見教材P322。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　測算最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開發(fā)過程的各個階段得到有效控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)成本失控。參見教材P322。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　對重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設(shè)開發(fā)法估價。參見教材P321。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P323。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　在求取建在工程價值時，需要減去續(xù)建利潤。參見教材P326。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　后續(xù)建設(shè)期是從取得在建工程的時間，到竣工的時間。

　　正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，說明花了1.5年時間，只干了1年的工程進(jìn)度。正常建設(shè)期為3年，還剩2年的后續(xù)建設(shè)期。由于在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的還要正常期限0.5年，總后續(xù)建設(shè)期2.5年。綜合理解分析題目。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　A只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益(如出租或自營用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價值;B動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中;C扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒發(fā)生，是未來要發(fā)生的;D在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，而應(yīng)該結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。參見教材P333。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬。參見教材328。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得估價對象的日期。參見教材P331。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　區(qū)位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是既定的，無法選擇。參見教材P321。

　　2、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　假設(shè)開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見教材P321～322。

　　3、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　假設(shè)開發(fā)法包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。所以C選項(xiàng)錯誤。參見教材P322。

　　4、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格;測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤;測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。參見教材P322。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　動態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項(xiàng)收入、支出在何時發(fā)生。參見教材P328。