答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　參見教材P222。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。參見教材P253。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　抵押貸款常數(shù)RM為：

　　參見教材P260。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　建筑物的凈收益=100×80%×0.08=6.4(萬元)，土地的凈收益=10-1-6.4=2.6(萬元)，

　　土地的價格=2.6/6%=43.33(萬元)，該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值=建筑物的現(xiàn)值+土地價格=100×80%+43.33=123.3(萬元)。參見教材P263。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　根據(jù)公式，得到建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率。參見教材P265。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V=A/Y，A=100×7%=7(萬元)，設(shè)土地的凈收益為AL ，建筑物的凈收益為7-AL，則AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(萬元)。參見教材P265。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　綜合資本化率是求取房地價值時采用的資本化率。參見教材P258。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　重置提拔款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件的費用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營費用。參見教材P239。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值或價格的方法。參見教材P213。

　　二、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。參見教材P243。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，分兩種情況，1、根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)的補償;2、建筑物也無償收回。參見教材P237。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參見教材P255。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　直接資本化法的優(yōu)點：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益。參見教材P257。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況。參見教材P254。