答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　參見教材P222。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。參見教材P253。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　抵押貸款常數(shù)RM為：

　　參見教材P260。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　建筑物的凈收益=100×80%×0.08=6.4(萬(wàn)元)，土地的凈收益=10-1-6.4=2.6(萬(wàn)元)，

　　土地的價(jià)格=2.6/6%=43.33(萬(wàn)元)，該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值=建筑物的現(xiàn)值+土地價(jià)格=100×80%+43.33=123.3(萬(wàn)元)。參見教材P263。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　根據(jù)公式，得到建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率。參見教材P265。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V=A/Y，A=100×7%=7(萬(wàn)元)，設(shè)土地的凈收益為AL ，建筑物的凈收益為7-AL，則AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(萬(wàn)元)。參見教材P265。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)采用的資本化率。參見教材P258。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　重置提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來(lái)持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P239。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。參見教材P213。

　　二、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。參見教材P243。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，分兩種情況，1、根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償;2、建筑物也無(wú)償收回。參見教材P237。

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參見教材P255。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)：不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益。參見教材P257。

　　5、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況。參見教材P254。