答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。參見(jiàn)教材P174。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　D的說(shuō)法過(guò)于主觀。對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。參見(jiàn)教材P174～176。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　(1)根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤2，可得出750≤估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤3000。

　　(2)估價(jià)對(duì)象和交易實(shí)例位于同一工業(yè)區(qū)。參見(jiàn)教材P182。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。參見(jiàn)教材P182。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　可比實(shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見(jiàn)教材P183。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)。參見(jiàn)教材P185。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的。參見(jiàn)教材P185。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。參見(jiàn)教材P185。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/㎡)，買方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/㎡)。參見(jiàn)教材P185～186。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　正常成交價(jià)格=買方支付給賣方的金額+為賣方繳納的稅。參見(jiàn)教材P186。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　比較法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。參見(jiàn)教材P175。

　　2、

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】

　　選項(xiàng)B屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);選項(xiàng)C屬于可比性差的房地產(chǎn);選項(xiàng)E屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。均難以采用比較法估價(jià)。參見(jiàn)教材P175。

　　3、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理;④計(jì)算比較價(jià)值。參見(jiàn)教材P176～177。

　　4、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③交易方式;④成交日期;⑤成交價(jià)格;⑥交易目的。參見(jiàn)教材P178。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，具體滿足下列要求：區(qū)位相近(應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi));用途相同;權(quán)利性質(zhì)相同;檔次相當(dāng);規(guī)模相當(dāng)(0.5-2倍范圍內(nèi));建筑結(jié)構(gòu)相同。參見(jiàn)教材P181。

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對(duì)象的用途相同。③與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見(jiàn)教材P181～182。

　　7、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要有3種：帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn);含有非房地產(chǎn)成分;房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。參見(jiàn)教材P183～184。

　　8、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額;正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額;

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率);

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率);

　　參見(jiàn)教材P185。

　　9、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　交易情況修正的方法主要有：(1)總價(jià)修正、單價(jià)修正;(2)金額修正、百分比修正。參見(jiàn)教材P191。

　　10、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為：①全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;②某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;③全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。參見(jiàn)教材P196。

　　11、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　選項(xiàng)CD屬于實(shí)務(wù)狀況調(diào)整因素。參見(jiàn)教材P197。

　　12、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P197。