答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。參見教材P174。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　D的說法過于主觀。對可比實例的成交價格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。參見教材P174～176。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　(1)根據(jù)0.5≤可比實例/估價對象規(guī)�！�2，可得出750≤估價對象規(guī)�！�3000。

　　(2)估價對象和交易實例位于同一工業(yè)區(qū)。參見教材P182。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。參見教材P182。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P183。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)。參見教材P185。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P185。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。參見教材P185。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/㎡)，買方實付金額=正常負擔下的價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/㎡)。參見教材P185～186。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　正常成交價格=買方支付給賣方的金額+為賣方繳納的稅。參見教材P186。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。參見教材P175。

　　2、

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】

　　選項B屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);選項C屬于可比性差的房地產(chǎn);選項E屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。均難以采用比較法估價。參見教材P175。

　　3、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　運用比較法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進行處理;④計算比較價值。參見教材P176～177。

　　4、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③交易方式;④成交日期;⑤成交價格;⑥交易目的。參見教材P178。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　可比實例房地產(chǎn)應是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體滿足下列要求：區(qū)位相近(應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi));用途相同;權利性質(zhì)相同;檔次相當;規(guī)模相當(0.5-2倍范圍內(nèi));建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P181。

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質(zhì)相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規(guī)模相當。⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P181～182。

　　7、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：帶有債權債務的房地產(chǎn);含有非房地產(chǎn)成分;房地產(chǎn)實物范圍不同。參見教材P183～184。

　　8、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】

　　正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額;正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額;

　　正常負擔下的價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率);

　　正常負擔下的價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率);

　　參見教材P185。

　　9、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　交易情況修正的方法主要有：(1)總價修正、單價修正;(2)金額修正、百分比修正。參見教材P191。

　　10、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細分為：①全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;②某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;③全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。參見教材P196。

　　11、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　選項CD屬于實務狀況調(diào)整因素。參見教材P197。

　　12、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。參見教材P197。