一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號內(nèi))

　　(一)李某看中了一處位于其居住的城市規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準地價是1500元/㎡，居住用地的基準地價是700元/㎡。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500㎡。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行了評估。

　　請問：

　　房地產(chǎn)估價師在接受委托后，若采用市場法估價，在選取可比實例時需要考慮哪些因素?

　　(二)某商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)擬通過招標(biāo)方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標(biāo)，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價師對該項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場價值估值為430萬元。

　　請問：

　　1.投資者的報價與房地產(chǎn)估價師估值不一致的原因是什么?

　　2.投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件包括哪些方面?

　　(三)2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費�，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　二、單項選擇題(共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi))

　　(一)甲房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓方式獲得一住宅項目的土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)該住宅小區(qū)，項目于2008年3月10日竣工。該項目于2008年1月10日裁定甲開發(fā)商拖欠工程承包人建設(shè)工程價款1500萬元，因開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元。除此之外，該項目沒有其他或新增法定優(yōu)先受償款。

　　1.甲開發(fā)商若在2008年1月10日以該項目抵押申請貸款。下列表述中正確的是( )。

　　A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款

　　B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保

　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

　　D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.甲開發(fā)商若在2008年1月10日以該項目抵押申請貸款,則估價對象的抵押價值為( )。

　　A.該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值

　　B.該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建設(shè)工程價款1500萬元的余額

　　C.該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額

　　D.該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建設(shè)工程價款1500萬元和甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額

　　3.若甲開發(fā)商若在2008年9月10日以該項目抵押申請貸款,經(jīng)評估的抵押價值為9000萬元，銀行按50%發(fā)放了2000萬元的貸款，則該項目再次抵押的價值為( )。

　　A.9000萬元-2000萬元=7000萬元

　　B.9000萬元-2000萬元/50%=5000萬元

　　C.9000萬元-2000萬元-1500萬元=5500萬元

　　D.9000萬元-2000萬元/50%-1500萬元=3500萬元

　　4.若該項目目前已全部取得銷售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是( )。

　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積

　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積

　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積

　　D.商品房銷售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積

　　(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬㎡的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/㎡;目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲�，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

　　5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。

　　A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點

　　B.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

　　C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

　　D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

　　6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用( )。

　　A.目前住宅市場價格

　　B.未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點

　　C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　7.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括( )。

　　A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

　　B.銷售費用、銷售稅費和所得稅

　　C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費

　　D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

　　(三)某公司自有商務(wù)辦公樓500平方米，該辦公樓位于繁華的商業(yè)區(qū)，該公司經(jīng)營2年來處于虧損狀態(tài)，而另一相臨的商務(wù)辦公樓對外出租的月租金為100元/平方米。

　　8.若對該公司的商務(wù)辦公樓采用收益法進行估價，則其凈收益應(yīng)按( )計算。

　　A.虧損前的凈收益計算

　　B.虧損后的凈收益計算

　　C.100元/平方米

　　D.市場租金

　　9.若對該公司的商務(wù)辦公樓進行拆遷目的的估價時，優(yōu)先選用的估價方法是( )。

　　A.收益法

　　B.市場比較法

　　C.成本法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　10.若對該公司的商務(wù)辦公樓進行抵押目的的估價時，其估價報告要有至少( )名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4