三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估

　　委托方：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司

　　估價(jià)人員：×××

　　估價(jià)作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　二、估價(jià)方

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象為位于××市××大道××號(hào)××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用證》。估價(jià)對(duì)象為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。

　　估價(jià)對(duì)象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。

　　估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動(dòng)工，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開(kāi)始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。

　　四、估價(jià)目的

　　為抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2008年6月14日

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的、在公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則

　　獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　九、估價(jià)方法

　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元(大寫(xiě)：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、估價(jià)人員

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××、×××

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2008年6月14日至2008年6月19日

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　十四、估價(jià)報(bào)告使用說(shuō)明、風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力等分析(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、實(shí)物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、權(quán)益狀況分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價(jià)方法選用

　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的計(jì)算公式

　　在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)

　　2.測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。收益法的計(jì)算公式為：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：

　　A為房地產(chǎn)每年凈收益;

　　Y為資本化率;

　　n為收益年期。

　　(1)年總收益的求�。�362元/平方米(測(cè)算過(guò)程略)。

　　(2)年總支出的求�。�

　�、倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元/平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為

　　年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年維修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價(jià)的1.5%，則有：

　　年維修費(fèi)=1800×1.5%=27.00元/平方米

　�、勰旯芾碣M(fèi)。年管理費(fèi)=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　�、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米

　　⑤年房產(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：

　　年凈收益=年總收益-年總支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

　　⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=4018×26934.74

　　=108223785.32元