答案

　　一、

　　1.

　　采用市場法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮以下幾方面因素：

　　(1)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)，具體包含以下兩點(diǎn)：1)可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2)可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng)。

　　(2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。

　　(3)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。

　　(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

　　2.

　�、偻顿Y人的報(bào)價(jià)實(shí)質(zhì)上是投資價(jià)值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對投資項(xiàng)目所評估出的價(jià)值。因此對于同一投資項(xiàng)目，不同的投資人因自身情況(如開發(fā)建設(shè)成本、經(jīng)營費(fèi)用、納稅狀況、對未來的信心等)和意愿(如獲利高低的認(rèn)可程度等)不同，其投資價(jià)值(報(bào)價(jià))是存在差異的。

　�、诜康禺a(chǎn)估價(jià)師估值實(shí)質(zhì)上是市場價(jià)值，是指該投資項(xiàng)目對于一個(gè)典型投資者的價(jià)值。

　�、凼袌鰞r(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值;投資價(jià)值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。一般來說，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

　�、芸梢姡�投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資價(jià)值是否大于或等于市場價(jià)值。即當(dāng)投資價(jià)值大于或等于投資項(xiàng)目的市場價(jià)值時(shí)，說明值得投資;否則，就說明不值得投資。

　　3.

　　1、不一定。

　　因?yàn)殡m然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

　　這些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　(參見《估價(jià)理論與方法》教材177頁)

　　2、確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：

　　(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正常客觀的市場租金計(jì);

　　(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

　　(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　3、確定自營部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：

　　(1)應(yīng)根據(jù)客觀經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

　　(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費(fèi)水平作為測算之用。

　　(3)測算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益

　　二、

　　BBDDC DCDBB

　　三、

　　1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級;

　　2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

　　3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求;

　　4.價(jià)值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求;

　　5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則;

　　6.假設(shè)開發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說法錯(cuò)誤，應(yīng)為“必要支出”;

　　7.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)

　　8.缺少市場背景分析;

　　9.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng);

　　10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由(未說明未來收益是否變化);

　　11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用(參見《理論》教材P234)

　　12.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)值的2‰;

　　13.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤;

　　14.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年總支出中未計(jì)算營業(yè)稅及附加;

　　15.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤

　　16.運(yùn)用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的計(jì)算結(jié)果有誤;

　　17.成本法估價(jià)的計(jì)算公式中缺少投資利息;

　　18.運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對象的價(jià)格時(shí)，缺少確定權(quán)數(shù)的理由;

　　19.缺少附件

　　四、

　　1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:

　　土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新時(shí)，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應(yīng)為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×(1-90%)=24408.8(元)。