第七章　風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由(　)兩個(gè)階段組成。

　　A、建造期與經(jīng)營(yíng)期

　　B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營(yíng)期

　　C、準(zhǔn)備期和建造期

　　D、建造期和經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

　　2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例

　　B、當(dāng)短期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率

　　C、權(quán)益投資比例低,說(shuō)明資本金少,借款資金多,使用了高的財(cái)務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高

　　D、金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

　　3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)2600萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

　　A、1.4

　　B、1.5

　　C、1.6

　　D、1.7

　　4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

　　A、變動(dòng)成本的設(shè)置

　　B、銷售收入的不同

　　C、固定成本的設(shè)置

　　D、平衡點(diǎn)的設(shè)置

　　5、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距(　)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

　　A、越大

　　B、越小

　　C、沒(méi)有關(guān)系

　　D、無(wú)法判斷

　　6、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

　　A、最高工程費(fèi)用

　　B、最高租售數(shù)量

　　C、最高購(gòu)買價(jià)格

　　D、最高土地取得價(jià)格

　　7、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或(　)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　A、2

　　B、3

　　C、4

　　D、多個(gè)

　　8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括(　)。

　　A、多因素臨界點(diǎn)組合

　　B、最低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

　　C、最低購(gòu)買價(jià)格

　　D、最高租售數(shù)量分析

　　9、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，首先需要做的是(　)。

　　A、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

　　B、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值

　　C、找出較為敏感的不確定性因素

　　D、確定用于名感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　10、敏感性分析是一種(　)分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

　　A、動(dòng)態(tài)確定性

　　B、動(dòng)態(tài)不確定性

　　C、靜態(tài)確定性

　　D、靜態(tài)不確定性

　　11、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是(　)。

　　A、期望值法

　　B、決策樹(shù)法

　　C、概率分析法

　　D、解析方法

　　12、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是(　)。

　　A、專家調(diào)查法

　　B、篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

　　C、解析方法

　　D、故障樹(shù)分析法

　　13、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其(　)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　A、影響重要性

　　B、變動(dòng)可能性

　　C、發(fā)生經(jīng)常性

　　D、類型歸屬性

　　14、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，一般采用(　)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　A、概率分析

　　B、解析法

　　C、蒙特卡洛模擬法

　　D、杠桿分析

　　15、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

　　B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

　　C、解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

　　D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

　　16、進(jìn)行概率分析時(shí)，需要做的最后一個(gè)步驟是(　)。

　　A、計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

　　B、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素

　　D、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率