三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)市場的變化會導(dǎo)致土地費用的迅速變化。(　)

　　2、權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。(　)

　　3、假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將收到影響發(fā)生巨變。(　)

　　4、最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。(　)

　　5、在進行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高購買價格高出實際購買價格的數(shù)額越小，說明該置業(yè)投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強。(　)

　　6、最高工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大。(　)

　　7、多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化且各因素發(fā)生變化的概率不同時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。(　)

　　8、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

　　9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。(　)

　　10、由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。(　)

　　11、風(fēng)險估計與評價常用方法有：調(diào)查和專家打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。(　)

　　12、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu);標準差相同、期望值大的方案為優(yōu);標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。(　)

　　13、風(fēng)險型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。(　)

　　14、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。(　)

　　15、應(yīng)用實物期權(quán)方法進行投資決策一般有四個步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價、檢查結(jié)果、再投資。(　)

　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。參見教材P214。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例;權(quán)益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險和報酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高;當(dāng)長期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時,風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率;金融機構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。參見教材P216。

　　【該題針對“房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P217。

　　【該題針對“盈虧平衡分析的基本原理”知識點進行考核】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設(shè)置。臨界點分析的平衡點是允許的最低經(jīng)濟效益指標，保本點分析的平衡點是利潤為零。參見教材P219。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時，最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。參見教材P219。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材PP219。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。參見教材P219。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材P219。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：(1)確定用于名感性分析的財務(wù)評價指標;(2)確定不確定性因素可能的變動范圍;(3)計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值;(4)通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。參見教材P223。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。參見教材P228。

　　【該題針對“敏感性分析的“三項預(yù)測值法””知識點進行考核】

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險分析的界定。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。參見教材P229。

　　【該題針對“風(fēng)險分析的界定”知識點進行考核】

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險辨識的常用方法有專家調(diào)查法(其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P230。

　　【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風(fēng)險因素。參見教材P230。

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。參見教材P231。

　　【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機變量，一般不多于2～3個變量的情況;當(dāng)項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進行風(fēng)險分析。參見教材P231。

　　【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

　　16、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：(1)列出需要進行概率分析的不確定性因素;(2)選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標;(3)分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;(4)計算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。參見教材P231。

　　【該題針對“概率分析的步驟與概率確定方法”知識點進行考核】

　　17、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計算各年凈現(xiàn)金流的標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù);(6)計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率;(7)對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險性大小。參見教材P233。

　　【該題針對“概率分析中的期望值法”知識點進行考核】

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。參見教材P234。

　　19、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見教材P234。

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布;(2)通過模擬實驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。參見教材P235。

　　【該題針對“蒙特卡洛模擬法”知識點進行考核】

　　21、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是決策的概念。信息原則在于強調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。參見教材P239。

　　【該題針對“決策的概念”知識點進行考核】

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運用財務(wù)評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性;二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。參見教材P242。

　　【該題針對“傳統(tǒng)投資決策方法的局限性”知識點進行考核】

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。開發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開發(fā)項目，限價商品住宅項目就屬于這一類。開發(fā)商原本打算通過投資限價商品住宅項目，來拓展新的市場機會，但政府對限價商品住宅的政策不夠清晰，對未來可能遇到的政策調(diào)整等不確定性難以把握，如開發(fā)項目銷售對象、銷售時間、市場環(huán)境變化后可能對銷售對象和銷售價格進行調(diào)整等，因此可對這一放棄型期權(quán)進行估價，從政策調(diào)整的損失與市場機會收益兩方面進行評估，以決定該項目是開發(fā)還是放棄。參見教材P245。

　　【該題針對“實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識點進行考核】