二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。參見教材P173。

　　【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，又稱為“兩稅一費”。參見教材P174。

　　【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式”知識點進行考核】

　　4、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。參見教材P178。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)體系”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)體系”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項D錯誤，使用貸款且項目盈利時，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項E錯誤，內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越大。參見教材P182～187。

　　【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，現(xiàn)金回報率和投資回報率都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項目的盈利能力;選項E錯誤，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。參見教材P201。

　　【該題針對“現(xiàn)金回報率與投資回報率”知識點進行考核】

　　8、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。選項C錯誤，資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項目的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差。參見教材P205。

　　【該題針對“資產(chǎn)負(fù)債率”知識點進行考核】

　　9、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用閑置比較法和費用年值比較法。參見教材P210。

　　【該題針對“方案經(jīng)濟比選方法的選擇”知識點進行考核】

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品。參見教材P171。

　　【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。參見教材P173。

　　【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。參見教材P174。

　　【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

　　4、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按30%～60%的累進稅率計算征收。參見教材P175。

　　【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。參見教材P177。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)體系”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資回收與投資回報。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。參見教材P177。

　　【該題針對“投資回收與投資回報”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)體系”知識點進行考核】

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。參見教材P180。

　　【該題針對“通貨膨脹的影響”知識點進行考核】

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值�；鶞�(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。參見教材P181。

　　【該題針對“財務(wù)凈現(xiàn)值”知識點進行考核】

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。研究表明：對于常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實數(shù)解;對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)有多次變化)計算FIRR的方程可能有多個實數(shù)解。參見教材P183。

　　【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點進行考核】

　　11、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。參見教材P189。

　　【該題針對“成本利潤率和銷售利潤率”知識點進行考核】

　　12、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因為開發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。參見教材P192。

　　【該題針對“成本利潤率和銷售利潤率”知識點進行考核】

　　13、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率，是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。參見教材P199。

　　【該題針對“資本金利潤率和資本金凈利潤率”知識點進行考核】

　　14、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是靜態(tài)投資回收期。對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。參見教材P200。

　　【該題針對“靜態(tài)投資回收期”知識點進行考核】

　　15、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。參見教材P202。

　　【該題針對“借款償還期”知識點進行考核】

　　16、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是流動比率。流動比率越高，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。參見教材P205。

　　【該題針對“流動比率”知識點進行考核】

　　17、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟比選及其作用。相關(guān)關(guān)系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。參見教材P207。

　　18、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。參見教材P209。

　　【該題針對“方案經(jīng)濟比選定量分析方法”知識點進行考核】

　　四、計算題

　　1、

　　【正確答案】 (1)設(shè)月最低租金為A元

　　第1年：年初支出200萬元;年末收入400×8000=320(萬元)

　　第2年：年初支出400萬元;年末收入600×7800=468(萬元)

　　年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(萬元)

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6-50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：

　　，ic=16%，則：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

　　則：A=86.45(元/㎡)。

　　【答案解析】

　　【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點進行考核】