三、判斷題

　　1、對于開發(fā)——銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資產(chǎn)投資的性質(zhì)。(　)

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設(shè)投資。(　)

　　3、稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。(　)

　　4、土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按30%～70%的累進稅率計算征收。(　)

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，只是為了考察項目的盈利能力。(　)

　　6、投資回報通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回收則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。(　)

　　7、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期。(　)

　　8、通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。(　)

　　9、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是項目風(fēng)險。(　)

　　10、研究表明：對于常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實數(shù)解;對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)有多次變化)計算FIRR的方程也只有一個實數(shù)解。(　)

　　11、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。(　)

　　12、當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因為開發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。(　)

　　13、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。(　)

　　14、對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。(　)

　　15、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，要計算借款償還期。(　)

　　16、流動比率越低，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。(　)

　　17、相關(guān)關(guān)系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。(　)

　　18、差額投資內(nèi)部收益率是指兩個方案內(nèi)部收益率之差。(　)

　　四、計算題

　　1、一房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價為8000元/㎡。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價為7800元/㎡。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末)