答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產開發(fā)的基本概念。房地產開發(fā)需要土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關系的綜合投入。參見教材P63。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產開發(fā)的一般程序。房地產開發(fā)的步驟可以歸納為四個階段，即投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。參見教材P65。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資機會選擇。投資機會選擇與決策分析是整個房地產開發(fā)過程中最重要的一個階段。參見教材P65。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。參見教材P66。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。土地儲備實行計劃管理。參見教材P67。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。在政府授權開發(fā)商負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收、拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。參見教材P68。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。參見教材P68。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。值得指出的是，隨著政府土地儲備制度的建立，存量劃撥土地使用權，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。參見教材P70。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是項目核準和開工計劃。政府對《政府核準的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目實行備案制度。參見教材P70。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《規(guī)劃意見書(選址)》中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設計要求。參見教材P73。

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設招標。邀請招標是一種非公開招標方式，被邀請參加投標的承包商通常在3個以上。參見教材P76。

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設招標。評標委員會通常由招標人代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟、技術專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會的專家成員應從省級以上人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構專家?guī)靸鹊南嚓P專家名單中確定。參見教材P77。

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設招標。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。參見教材P80。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是開工申請與審批。發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建設工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應該自收到申請之日起15日內頒發(fā)施工許可證。參見教材P81。

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是質量控制。質量控制是指項目管理機構以合同中規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制。參見教材P82。

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是進度控制。選項B的正確表述是，橫道圖看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度。參見教材P84。

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是進度控制。進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡圖和橫道圖。參見教材P84。

　　18、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是進度控制。網(wǎng)絡圖有單代號網(wǎng)絡圖、雙刀號網(wǎng)絡圖和時標網(wǎng)絡圖三種表現(xiàn)形式。參見教材P85。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本控制。建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等。參見教材P87。

　　20、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是安全管理。實行施工總承包的房地產開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應由總承包單位負責。參見教材P90。

　　21、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗收�？⒐を炇諘r，開發(fā)商負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。參見教材P91。

　　22、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗收。承包商收到竣工結算價款后，通常應在半個月內將竣工工程交付給開發(fā)商。參見教材P93。

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為目標定價法。參見教材P99。

　　24、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。認知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。用這種方法定價的開發(fā)商認為定價的關鍵是顧客對物業(yè)價值的認知，而不是生產者或銷售者的成本。參見教材P99。

　　25、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。競爭導向定價法包括領導定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法。參見教材P99。

　　26、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。隨行就市定價法是指開發(fā)商按照房地產市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法。參見教材P100。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產開發(fā)的一般程序。房地產開發(fā)的一般程序包括：提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、獲取土地使用權、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設、竣工交用、物業(yè)資產管理。參見教材P64。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。參見教材P66。

　　3、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。年度土地儲備計劃包括年初與年末土地儲備規(guī)模、年度前期開發(fā)規(guī)模、年度供應規(guī)模和年度土地儲備臨時利用計劃等指標。參見教材P67。

　　4、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本題考查的是項目核準和開工計劃。選項B的正確表述為，符合社會公眾利益，未對項目建設地基周邊地區(qū)的公眾利益產生重大不利影響;選項E的正確表述為主要產品未對國內市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟安全。參見教材P72。

　　5、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設計方案經(jīng)獲得規(guī)劃許可。規(guī)劃設計要求包括三個方面的內容：(1)規(guī)劃土地使用要求;(2)居住建筑的公共服務設施配套建設指標;(3)建設項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。參見教材P73。

　　6、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可。設計方案審批階段，開發(fā)商提交的設計方案的內容有：①以實測現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設計總平面圖;②各層平面圖、各向立面圖、各主要部分剖面圖;③各項經(jīng)濟技術指標及無障礙設施設計說明及其他相關資料。參見教材P74。

　　7、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設招標。投標文件一般應包括的內容有：投標函及投標函附錄;法定代表人身份證明或附有法定代表人身份證明的授權委托書;聯(lián)合體協(xié)議書;投標保證金;已標價工程量清單;施工組織設計;項目管理機構;擬分包項目情況表;資格審查資料;投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。參見教材P79。

　　8、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是其他前期工作。除了四個主要環(huán)節(jié)的工作，房地產開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。參見教材P81。

　　9、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是質量控制。確立施工中控制質量的具體措施主要包括：(1)對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差;(2)控制混凝土質量;(3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法，以保證質量符合合同中規(guī)定的技術要求。參見教材P83。

　　10、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本控制。建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等。參見教材P87。

　　11、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是合同管理。開發(fā)商的主要合同關系通常包括土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產轉讓合同等。參見教材P89。

　　12、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗收。項目竣工后，需要整理技術資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質量保修書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表都屬于竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。

　　13、

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。競爭導向的房地產定價方法有挑戰(zhàn)定價法、領導定價法和隨行就市定價法。參見教材P99。

　　14、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定宣傳與廣告策略。宣傳作為促銷組合因素之一，在刺激目標顧客對企業(yè)產品或服務的需求，增加銷售、改善形象、增加銷量、提高知名度等方面，都起著十分重要的作用。參見教材P100。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產開發(fā)的一般程序。房地產開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實際的開發(fā)過程也很難沿直線一步一步向前進行，參見教材P65。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資決策分析。投資決策是結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、財務狀況及項目財務評價的結果，對是否進行本項目的投資開發(fā)做出決策。參見教材P66。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。土地開發(fā)的項目實施模式，有政府土地儲備機構負責實施和授權開發(fā)商負責實施兩種模式。隨著土地儲備事業(yè)的發(fā)展，政府土地儲備結構不斷提升，北京等部分城市新增土地儲備開發(fā)項目的實施模式，已經(jīng)逐漸由授權開發(fā)商實施為主發(fā)展為土地儲備機構實施為主。參見教材P68。

　　4、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。土地開發(fā)過程中涉及的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎設施建設和綠化、土地平整工作，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。參見教材P68。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。拍賣出讓國有土地使用權是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果而非投標結果確定土地使用者的行為。參見教材P69。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《規(guī)劃意見書(選址)》中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設計要求。參見教材P73。

　　7、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設招標。工程建設項目招標方式，可以分為公開招標和邀請招標。參見教材P75。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是質量控制。建設階段是指項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。參見教材P82。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是進度控制。網(wǎng)絡圖法的優(yōu)點，首先是在網(wǎng)絡圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關系;其次是可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可出關鍵線路和關鍵工作。參見教材P84。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是安全管理。開發(fā)商應按照國家有關規(guī)定辦理申請批準手續(xù)的可能情況包括：(1)需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地;(2)可能損壞道路、管線、電力、優(yōu)點通信等公共設施;(3)需要臨時停水、停電、中斷道路交通;(4)需要進行爆破作業(yè)等。參見教材P90。

　　11、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗收。由開發(fā)商簽發(fā)工程竣工證書。參見教材P91。

　　12、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。了解經(jīng)紀機構的過往業(yè)績，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。參見教材P97。